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宅建業免許・宅地建物取引業免許申請に関するご相談を承ります。必要な準備と手続きの進め方を整理し、ご希望の業務範囲に応じて支援します。
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不動産の売買、交換、売買・交換・賃貸の代理または媒介を事業として行う場合には、原則として「宅地建物取引業免許」、いわゆる宅建業免許が必要です。
宅建業免許は、不動産会社を開業する際の基本的な許認可ですが、単に申請書を作成すれば取得できるものではありません。
事務所の実態、専任の宅地建物取引士の配置、役員・政令使用人等の欠格事由、事業内容、法人登記、他の法人や事業との兼業状況などを事前に整理し、免許取得後には営業保証金の供託または宅地建物取引業保証協会への加入手続まで完了させる必要があります。
特に、事務所を先に契約した後になって「宅建業の事務所として認められない」という問題が判明すると、事業開始そのものが大幅に遅れる可能性があります。
緒方法務事務所では、宅建業免許申請書の作成だけではなく、事務所を契約する前の段階から、事務所要件、人的体制、法人の事業目的、役員構成、専任宅地建物取引士の専任性、保証協会への加入、関連する金融・不動産許認可まで含めて検討します。
金融・不動産を組み合わせた事業については、宅建業法だけを見るのではなく、金融商品取引法、不動産特定共同事業法その他の関連規制を含めて、事業スキーム全体から許認可を整理することが重要です。
ご希望に応じて、助言・特定書類の作成など必要な範囲を承ります。報酬と適用条件は、下記の「ご依頼範囲別の報酬」をご確認ください。
助言のみ、特定書類の作成のみ、調査・確認・補正などの部分支援にも対応します。ご希望の業務範囲を確認し、正式なご依頼前に報酬をご案内します。
1時間110,000円（税込）・完全予約制です。具体的な法令判断や資料確認を伴う専門相談について、相談事項と資料確認の範囲を事前にご案内します。初回メールによる対応可否・進め方のご案内は無料です。
書類1通55,000円（税込）から。10頁以内の書類についての最低報酬の目安です。分量、専門性、調査・確認の範囲、関連書類との整合性確認、修正対応の範囲などにより個別にお見積りします。個別メニューに別途料金を掲載している場合は、その金額・条件を適用します。
内容・範囲に応じた個別見積りです。対象資料、確認事項、成果物、行政庁への対応や修正の範囲を事前に定めます。予備調査等の個別メニューに料金を掲載している場合は、その金額・条件を適用します。
以下は、記載した申請・届出等の支援範囲に応じた報酬です。部分的なご依頼は、手続全体の支援報酬とは別にお見積りします。
宅地建物取引業免許申請代行報酬は、220,000円（税込）～を基本として、案件の内容、事務所数、免許区分、行政庁との事前調整の程度等に応じて個別にお見積りします。
ご相談は完全予約制です。
新規免許だけでなく、免許更新、免許換え、事務所の新設・移転、役員変更、政令使用人変更、専任の宅地建物取引士変更その他の各種変更手続についてもご相談いただけます。
宅地建物取引業とは、宅地または建物について、一定の取引を反復継続して事業として行うことをいいます。
代表的なものは、自ら宅地・建物を売買または交換する事業、宅地・建物の売買または交換を代理・媒介する事業、宅地・建物の賃貸を代理・媒介する事業です。
したがって、不動産仲介会社だけでなく、土地や建物を仕入れて販売する不動産買取再販事業者、建売住宅を継続的に販売する事業者なども宅建業免許の対象となります。
一方、自己所有の不動産を自ら賃貸するだけであれば、通常は宅地建物取引業には該当しません。
「不動産を扱う事業だからすべて宅建業免許が必要」というわけではなく、実際に行う取引内容によって判断する必要があります。
宅建業免許は、設置する事務所の所在地によって、都道府県知事免許と国土交通大臣免許に分かれます。
1つの都道府県内だけに宅建業の事務所を設置する場合は、その都道府県知事の免許を受けます。
2以上の都道府県に宅建業の事務所を設置する場合は、国土交通大臣免許となります。
ここで重要なのは、取引する物件の所在地ではなく、宅建業を行う「事務所」の所在地によって免許区分が決まるという点です。
例えば、東京都に本店だけを置いて全国の不動産を取り扱う場合でも、宅建業の事務所が東京都内だけであれば、原則として東京都知事免許となります。
反対に、東京都と大阪府の双方に宅建業を行う事務所を設置する場合には、国土交通大臣免許が必要になります。
宅建業免許では、事務所の実態が非常に重要です。
単に登記上の本店所在地が存在すればよいわけではなく、宅建業を継続的に行うための物理的・人的な実態を備えた場所でなければなりません。
事務所については、使用権原、独立性、継続的に業務を行える状態であるか、他法人や他事業との区分、来客や契約締結に対応できる環境などが審査上問題となります。
特に、自宅兼事務所、シェアオフィス、レンタルオフィス、他法人との同居事務所については、契約前の確認が重要です。
形式上住所を利用できるだけのバーチャルオフィスでは、宅建業を行う独立した事務所の実態を確認できないため、免許取得が困難となるケースがあります。
一方、他の事業者と同一フロアを利用している場合であっても、区画、出入口、業務スペース、利用権原等の状況によって判断が異なります。
当事務所では、必要に応じて賃貸借契約書、平面図、事務所写真、使用状況等を確認し、事務所契約前の段階で宅建業免許上の問題がないかを検討します。
宅建業を行う各事務所には、一定数以上の成年者である専任の宅地建物取引士を配置しなければなりません。
原則として、宅建業に従事する者5名につき1名以上の割合で、専任の宅地建物取引士を設置する必要があります。
重要なのは、宅建士資格を持っているだけでは足りず、その事務所における「専任性」が必要であることです。
専任性については、その事務所に常勤し、継続的に宅建業の業務に従事することができる状態であるかが問題となります。
他社で常勤勤務している場合、他法人の業務に恒常的に従事している場合、勤務実態を確認できない場合などには、専任性が問題となることがあります。
代表取締役や取締役自身が宅地建物取引士であり、実際にその事務所で主として宅建業に従事する場合には、専任の宅地建物取引士となることも可能です。
法人設立時から役員構成、勤務体制、社会保険・雇用関係等との整合性を考えておくことが重要です。
法人で宅建業免許を申請する場合、代表者だけではなく、役員、政令で定める使用人、相談役・顧問その他一定の関係者についても確認が必要になります。
法人登記上の肩書だけで形式的に判断されるものではなく、法人に対して実質的な支配力を有する者などが審査対象となる場合があります。
また、代表者が常勤できない支店等については、宅建業に関する契約を締結する権限を有する政令使用人を配置する必要が生じることがあります。
複数法人を経営している場合、グループ会社を兼務している場合、複数の許認可事業を同一役員が担当している場合には、役員・使用人の位置付けを事業全体で整理することが重要です。
宅地建物取引業法では、一定の欠格事由に該当する者について、免許を受けることができないと定めています。
例えば、破産手続開始の決定を受けて復権を得ていない場合、一定の免許取消処分から5年を経過していない場合、拘禁刑以上の刑に処せられ一定期間を経過していない場合、宅地建物取引業法その他一定の法令違反により罰金刑を受け一定期間を経過していない場合、暴力団員等に該当する場合などが問題となります。
法人の場合には、法人そのものだけではなく、役員等についても確認が必要です。
過去に行政処分、刑事処分、法人の破産・清算、他の許認可取消し等がある場合には、申請直前ではなく、できるだけ早い段階で欠格事由への該当可能性を確認することをお勧めします。
通常の宅地建物取引業免許そのものについて、一般的な最低資本金や最低純資産額が免許要件として定められているわけではありません。
そのため、会社法上設立できる法人であれば、資本金額だけを理由として直ちに宅建業免許を取得できないという制度ではありません。
ただし、宅建業者として実際に営業を開始するためには、免許取得後に営業保証金を供託するか、宅地建物取引業保証協会に加入して所定の弁済業務保証金分担金を納付する必要があります。
したがって、法人設立時には、単純に「最低資本金はいくらか」だけではなく、免許取得後の保証制度、事務所費用、人件費、事業開始までの運転資金まで含めた資金計画を検討する必要があります。
宅建業免許を受けただけでは、直ちに営業を開始できるわけではありません。
原則として、主たる事務所について1,000万円、従たる事務所について1か所につき500万円の営業保証金を供託し、所定の届出を行う必要があります。
これに代えて、宅地建物取引業保証協会の社員となる方法があります。
保証協会に加入する場合の弁済業務保証金分担金は、主たる事務所について60万円、従たる事務所について1か所につき30万円です。
ただし、保証協会へ加入する場合には、これとは別に入会金その他の費用が生じることがあります。
免許申請と保証協会加入手続は別個の手続であるため、開業希望日から逆算して進行管理することが重要です。
宅地建物取引業免許の有効期間は5年間です。
免許期間満了後も引き続き宅建業を営む場合には、更新申請が必要です。
更新申請は、原則として免許期間満了日の90日前から30日前までの間に行います。
更新時には、単に現在の免許証を提出するだけではなく、役員、専任の宅地建物取引士、事務所、従業者、過去の宅建業実績その他の情報を改めて確認する必要があります。
5年間の間に変更届を提出していない事項があると、更新申請時に問題が発覚することがあります。
そのため、日常的な変更管理が重要です。
事務所の増設や廃止によって、知事免許から大臣免許、大臣免許から知事免許、または他の都道府県知事免許へ変更となる場合には「免許換え」が必要になります。
例えば、東京都知事免許の宅建業者が大阪府にも宅建業の事務所を設置する場合には、国土交通大臣免許への免許換えが問題となります。
反対に、複数都道府県に存在していた事務所を整理し、1つの都道府県だけで営業することとなった場合には、知事免許への免許換えが必要となる場合があります。
事務所の移転・増設は、賃貸借契約や人員配置だけではなく、宅建業免許の区分そのものを変える可能性があるため、組織再編や支店設置前に確認することが重要です。
宅建業免許申請では、法人・個人の別や申請先によって必要書類が異なります。
法人の場合には、免許申請書、宅地建物取引業経歴書、欠格事由に該当しない旨の誓約書、略歴書、専任の宅地建物取引士に関する書類、相談役・顧問に関する書類、一定割合以上の株主・出資者に関する書類、事務所の使用権原に関する書類、宅地建物取引業に従事する者の名簿、法人の登記事項証明書、決算関係書類、事務所写真その他の書類を準備します。
代表者、役員、政令使用人、相談役・顧問等については、身分証明書や登記されていないことの証明書等が必要となる場合があります。
一方、制度改正により、専任の宅地建物取引士については、身分証明書及び登記されていないことの証明書の添付が不要となっています。
行政庁によって確認方法や追加資料の取扱いが異なることもあるため、実際の申請時には最新の手引き・審査運用を確認して書類を構成します。
宅地建物取引業免許については、申請手続のオンライン化が進められています。
国土交通大臣免許ではオンライン申請が導入され、都道府県知事免許についても順次オンライン対応が進められています。
また、2025年4月1日からは、宅地建物取引業免許に関する申請・届出様式について改正が行われています。
オンライン申請であっても、案件や行政庁によっては別途原本提出その他の対応が必要となる場合があります。
当事務所では、申請時点における最新の提出方法、必要書類、様式に基づいて手続を行います。
最初に、予定している事業が宅建業に該当するか、宅建業免許以外の許認可が必要かを確認します。
不動産売買、仲介、買取再販、ファンド、不動産クラウドファンディング、信託受益権等が含まれる場合には、事業スキーム全体を確認します。
事務所の所在地、使用権原、レイアウト、専任宅建士、役員、政令使用人等を確認します。
事務所をまだ契約していない場合には、契約前の段階で確認することをお勧めします。
会社情報、役員情報、株主情報、宅建士情報、事務所情報等を整理し、申請書と添付書類の整合性を確認します。
必要に応じて行政庁への事前確認を行います。
完成した申請書類を管轄行政庁へ提出します。
申請後、行政庁から補正や追加資料提出を求められた場合には対応します。
行政庁において、欠格事由、事務所、専任宅建士その他の事項について審査が行われます。
審査期間は申請先によって異なります。
国土交通大臣免許については、公式に示されている標準処理期間がおおむね100日程度となっています。
都道府県知事免許については、各都道府県の審査期間を確認する必要があります。
免許後、営業保証金の供託または保証協会への加入を行います。
この手続を適切に完了させて初めて、宅建業者として営業を開始できる状態になります。
不動産を扱う事業であっても、商品設計によっては宅建業法だけでは完結しません。
この点が、一般的な不動産仲介会社の開業と、不動産投資・金融商品を扱う事業との大きな違いです。
現物不動産と不動産信託受益権は、法律上の取扱いが異なります。
現物不動産の売買・媒介は宅建業法の領域ですが、不動産を信託したことにより生じる信託受益権は、金融商品取引法上の有価証券に該当するため、その売買や媒介等を業として行う場合には、第二種金融商品取引業の登録等が問題となります。
したがって、「宅建業免許を持っていれば不動産に関する商品をすべて取り扱える」というわけではありません。
投資家から資金を集めて不動産を取得・運用し、その収益を投資家に分配する事業では、不動産特定共同事業法や金融商品取引法の検討が必要になる場合があります。
不動産特定共同事業の一定の事業類型では、宅地建物取引業免許が許可の前提要件となっています。
さらに、電子取引業務を行う不動産クラウドファンディングでは、通常の宅建業とは比較にならないほど詳細な業務管理体制、システム管理、投資家保護、契約管理等が問題となります。
宅建業免許取得を最終目的とするのではなく、その先で予定している不動産金融事業から逆算して許認可体制を設計することが重要です。
将来的に不動産特定共同事業を予定している事業者については、宅建業免許取得段階から体制設計を行うことをお勧めします。
不動産特定共同事業では、事業類型に応じた資本金・純資産、業務管理者、人的構成、財産的基礎、契約約款、内部管理体制等が審査されます。
宅建業免許だけを先に取得した後で組織体制を作り直すより、当初から将来の不動産特定共同事業許可を想定して、役員構成、宅建士配置、業務管理者候補、コンプライアンス体制等を設計する方が効率的です。
宅地建物取引業者は、不動産売買取引等について犯罪収益移転防止法上の義務を負います。
対象となる取引では、顧客の本人特定事項、取引目的、職業または事業内容、法人の場合の実質的支配者等について取引時確認を行う必要があります。
また、確認記録・取引記録の作成・保存や、疑わしい取引の届出なども重要になります。
近年、不動産取引はマネー・ローンダリング対策上の重要分野となっており、単に宅建業免許を取得するだけでなく、免許取得後の本人確認、リスク評価、社内規程、教育研修、疑わしい取引への対応まで含めたコンプライアンス体制が重要になっています。
金融機関、ファンド、海外投資家、外国法人等との不動産取引を予定している事業者については、特に早い段階から体制を整備する必要があります。
リスク評価書、社内規程、確認様式の整備と、海外法人・暗号資産を伴う取引の点検については、宅建業者のマネロン対策｜リスク評価書・社内規程・疑わしい取引で詳しく解説しています。
住宅のリースバック取引については、2026年10月1日から国土交通省の「住宅のリースバック取引における宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」が施行されます。
リースバックは、住宅を売却した売主が、その後買主との賃貸借契約により同じ住宅に住み続ける取引です。
通常の不動産売買と比較して、売却価格、賃料、将来の買戻し条件その他の条件が複雑になりやすいため、宅建業者による適切な情報提供と取引管理が重要になります。
リースバック事業を予定している場合には、免許取得だけでなく、契約書、説明体制、広告、社内ルールまで含めて検討する必要があります。
許認可は、それぞれを単独で取得すればよいとは限りません。
宅建業、不動産特定共同事業、第二種金融商品取引業、投資運用業、建設業、賃貸住宅管理業その他の制度は、事業内容によって相互に関係します。
特に不動産金融事業では、契約の名称ではなく、実際に「誰が資金を集め、誰が不動産を取得し、誰が運用し、誰が投資家を勧誘し、誰が契約を締結するのか」によって必要となる許認可が変わります。
緒方法務事務所では、金融行政手続・許認可を専門分野としているため、宅建業免許を単独の手続として見るのではなく、最終的なビジネスモデルから逆算して必要となる許認可を整理します。
新規免許申請については、事前の要件確認から申請書作成、行政庁への提出、補正対応、免許取得後の保証制度に関する手続まで、一連の流れをサポートします。
既存の宅建業者については、更新、免許換え、商号変更、役員変更、代表者変更、政令使用人変更、専任の宅地建物取引士変更、事務所移転、支店新設・廃止等についても対応します。
また、宅建業と併せて、不動産特定共同事業、第二種金融商品取引業その他の不動産金融関連許認可を検討している事業者については、許認可全体の整理からご相談いただけます。
当事務所代表は特定行政書士です。
当事務所が作成・関与した許認可申請等について行政庁による不利益処分が行われた場合には、法令上認められる範囲で、行政不服審査法に基づく不服申立手続についても対応を検討することができます。
許認可取得だけではなく、行政庁との事前相談、補正対応、許認可取得後の変更管理まで継続して対応します。
自分が所有するマンションやビルを賃貸するだけでも宅建業免許が必要ですか。
自己所有不動産を自ら賃貸するだけであれば、通常、宅地建物取引業免許は必要ありません。
ただし、他人所有物件の賃貸を代理・媒介する場合や、不動産を反復継続して仕入れ・販売する場合には、宅建業免許が必要となる可能性があります。
宅建士がいなくても先に免許だけ取得できますか。
原則としてできません。
各事務所には法定数以上の専任の宅地建物取引士を設置する必要があり、この体制を整えたうえで免許申請を行います。
自宅を宅建業の事務所にできますか。
自宅だから直ちに不可というわけではありませんが、事務所としての独立性・継続性・使用権原等を確認する必要があります。
居住部分との区分や動線等が問題になることがあるため、個別の間取り・利用状況を確認します。
レンタルオフィスやシェアオフィスでも申請できますか。
施設の形態だけで一律に判断することはできません。
実際に宅建業を継続して行える専用性・独立性・使用権原が確保されているかが重要です。
契約後に問題が判明することを避けるため、契約前の確認をお勧めします。
代表取締役が専任の宅地建物取引士を兼ねることはできますか。
実際にその事務所で主として宅建業に従事し、専任性を満たす場合には可能です。
他法人での常勤勤務や他事業への恒常的な従事がある場合には、専任性について個別確認が必要になります。
宅建業免許の取得にはどのくらいの期間がかかりますか。
申請先によって異なります。
都道府県知事免許については各都道府県ごとに審査期間が設定されています。
国土交通大臣免許については、おおむね100日程度が標準処理期間とされています。
これとは別に、事前準備、証明書収集、補正、保証協会への加入等に要する期間も考慮する必要があります。
宅建業免許があれば不動産ファンドもできますか。
宅建業免許だけで不動産ファンド事業のすべてを行えるわけではありません。
スキームによって、不動産特定共同事業法、金融商品取引法その他の規制が適用される可能性があります。
事業開始前にスキーム全体を確認することが重要です。
不動産信託受益権を仲介することはできますか。
現物不動産と信託受益権は規制が異なります。
不動産信託受益権の売買・媒介等を業として行う場合には、第二種金融商品取引業その他の金融商品取引法上の登録・規制を検討する必要があります。
免許の更新はいつから申請できますか。
免許の有効期間は5年間で、更新申請は原則として期間満了日の90日前から30日前までに行います。
直前になってから未提出の変更届等が判明しないよう、早めの確認をお勧めします。
宅建業免許申請は、事務所を契約する前からご相談ください
宅建業免許で最も避けたいのは、事務所、人員、法人設計を先に確定した後になって免許要件上の問題が判明することです。
事務所を借りる。
宅建士を採用する。
法人を設立する。
役員を決める。
保証協会へ加入する。
これらを別々に進めるのではなく、最初から宅建業免許取得までの工程として設計することで、不要な手戻りを大幅に減らすことができます。
さらに、不動産ファンド、不動産クラウドファンディング、不動産信託受益権、投資運用その他の金融事業へ展開する場合には、宅建業免許取得時点から将来の許認可まで見据えた体制設計が重要です。
緒方法務事務所では、宅地建物取引業免許を単なる書類作成業務として扱うのではなく、予定しているビジネスモデル、組織、人員、金融規制まで確認したうえで申請を支援します。
東京都、埼玉県、千葉県、神奈川県をはじめ、全国からのご相談に対応しています。
宅地建物取引業免許の新規取得、更新、免許換え、事務所移転、支店開設、保証協会手続、または不動産金融事業と組み合わせた許認可をご検討の場合は、申請準備を開始する前の段階からご相談ください。
不動産アセットマネジメント（AM）事業の許認可・登録｜投資運用業・第二種金商業・宅建業
編集・発信：行政書士 緒方法務事務所
運営責任者：特定行政書士 緒方 隆朗（資格・経歴・事務所概要）
ページ更新日：2026年10月18日