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信託受益権売買業の登録申請に関するご相談を承ります。必要な準備と手続きの進め方を整理し、ご希望の業務範囲に応じて支援します。
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ご希望に応じて、助言・特定書類の作成など必要な範囲を承ります。報酬と適用条件は、下記の「ご依頼範囲別の報酬」をご確認ください。
不動産信託受益権の取扱開始に向けて、事業計画・人的体制・社内規程の整備から、財務局への登録申請まで支援します。
収益不動産の売買や不動産ファンドとの取引において、不動産そのものではなく、不動産を信託したことにより生じる「信託受益権」を取り扱う事業を検討されていませんか。
信託受益権の売買・仲介は、通常の不動産取引とは異なり、金融商品取引法上の規制を踏まえて業務を設計する必要があります。宅建業の経験や取引実績があっても、そのままの体制で信託受益権の取扱いを開始できるとは限りません。
行政書士 緒方法務事務所では、不動産信託受益権の売買・媒介等を行うための第二種金融商品取引業登録について、事業スキームの確認、登録要件の検討、社内体制の構築、申請書類の作成、財務局との事前相談対応まで、一連の準備を支援します。
登録を取得することだけでなく、登録後に適切な営業・審査・管理を継続できる体制づくりを重視しています。
収益物件の仲介を行う不動産会社が、信託受益権化されたオフィスビル、賃貸マンション、商業施設、物流施設などの取引にも対応したい場合に、必要な登録と業務体制の整備を支援します。
自社で取得した信託受益権の売却や、不動産の開発・流動化に伴う受益権取引を検討している場合には、自社の役割と取引の流れを確認し、登録が必要となる行為の範囲を整理します。
また、第二種金融商品取引業の登録を目指しているものの、コンプライアンス担当者の選任、内部監査体制の構築、事業計画や社内規程の作成が進まない場合にも対応します。
既に財務局との事前相談を開始している案件について、指摘事項の整理や提出資料の見直しからご相談いただくことも可能です。
不動産信託では、不動産の所有者が信託銀行や信託会社などの受託者に不動産を信託し、受託者が信託契約に従って管理・処分等を行います。
受益者は、信託契約の内容に応じて、賃料収入から費用を控除した金銭や、不動産の処分による利益などを受け取る権利を有します。このような信託に関する権利が、信託受益権です。
信託受益権の売買では、不動産の所有権を直接売買するのではなく、信託契約に基づく受益権を取引します。そのため、対象不動産の状況に加え、信託契約の内容や受益権の譲渡条件などを確認する必要があります。
一般に「信託受益権売買業」と呼ばれる業務について、独立した名称の登録制度が設けられているわけではありません。
通常の不動産信託受益権は、金融商品取引法上の「みなし有価証券」に該当し、その売買や売買の媒介・代理等を業として行う場合には、原則として第二種金融商品取引業の登録が必要です。
ただし、受益証券の発行や権利のトークン化などを予定している場合には、有価証券の区分と必要な登録を別途確認します。
また、受益権の売買・仲介を行うための登録と、受託者として信託を引き受けるための信託業の免許・登録は、異なる制度です。
同じ信託受益権の取引であっても、自社が売主となるのか、買主となるのか、他社間の取引を仲介するのかによって、確認すべき事項は異なります。
当事務所では、取引対象、契約当事者、勧誘を行う者、契約条件を調整する者、報酬を受け取る者を確認し、金融商品取引業に該当する行為の範囲を整理します。
「物件を紹介するだけ」「コンサルティング契約を結ぶだけ」といった名称ではなく、実際にどのような情報提供や条件調整を行うのかに基づいて検討します。
自社の不動産を信託したことにより取得した受益権の処分、他者から取得した受益権の転売、投資目的で保有していた受益権の売却では、登録要否を検討する際の前提が異なります。
「自社の資産だから登録は不要」「売却する以上は必ず登録が必要」と一律に判断するのではなく、受益権の取得経緯、取引目的、取引の継続性、勧誘方法などを確認します。
必要に応じて財務局への事前相談を行い、登録申請に進む前に事業の前提を明確にします。
信託受益権の売買を仲介する業務と、投資家に対して投資判断の助言を行う業務、投資判断や運用権限を受任する業務は、同じものではありません。
アセットマネジメント業務や不動産ファンドへの関与を予定している場合には、第二種金融商品取引業だけで足りるかを確認し、投資助言・代理業や投資運用業などの適用関係も整理します。
第二種金融商品取引業の登録を取得すれば、不動産ファンドに関するすべての業務を行えるわけではありません。
宅建業免許は、宅地や建物の売買・交換、売買・交換・貸借の代理・媒介などに関する制度です。一方、第二種金融商品取引業登録は、信託受益権などの金融商品の取引に関する制度です。
信託受益権のみを取り扱うことを理由に、宅建業免許まで一律に必要になるわけではありません。他方、実物不動産の取引も併せて行う場合には、その業務について宅建業法上の免許が必要となるかを別途確認します。
また、宅建業者が不動産信託受益権の売主となる場合や、金融商品取引業者である宅建業者が不動産信託受益権等の売買・媒介等を行う場合には、宅建業法第35条第3項や第50条の2の4などに基づく重要事項説明の適用を確認する必要があります。
したがって、すべての信託受益権取引で同じ説明書類を用意すればよいわけではありません。金融商品取引法と宅建業法の双方について、事業者の立場、取引形態、相手方の属性、適用除外の有無を踏まえた説明体制を整備します。
通常の第二種金融商品取引業を法人で行う場合には、原則として資本金または出資の総額1,000万円以上が必要です。
ただし、資本金を用意することと、事業を継続するための資金を確保することは別の課題です。人件費、事務所費、システム費、研修費、内部管理に必要な費用などを踏まえ、営業開始後の資金繰りも検討します。
当事務所では、想定する取扱件数、案件単価、手数料収入、成約までの期間、固定費などを確認し、事業計画と収支計画の整合性を整理します。
登録審査では、経営者や業務を担当する役職員が、予定する金融商品取引業を適切に遂行できる知識と経験を有しているかが確認されます。
不動産取引の経験に加え、金融商品取引法上の勧誘・説明、顧客管理、利益相反管理、法令等遵守などを理解し、実務に反映できることが重要です。
当事務所では、役員・担当者の職務経歴と担当予定業務を照合し、既存人員で対応できる部分と、採用や配置変更が必要となる部分を整理します。
不動産信託受益権等売買等業務では、一般的な第二種金融商品取引業の体制に加えて、不動産取引に関する専門的知識・経験が求められます。
具体的には、業務を統括する部門、法令等遵守に関する部門、内部監査に関する部門のそれぞれに、不動産取引について専門的知識・経験を有する役員または使用人を配置する必要があります。
また、顧客への説明を担当する役職員についても、対象不動産や取引の内容を適切に説明できる知識・経験が必要です。
宅地建物取引士の資格を有しているという事実だけで、すべての人的要件を満たすと判断することはできません。担当業務との関係で、具体的な実務経験や説明能力を確認します。
コンプライアンス担当者は、営業部門から独立した立場で、勧誘方法、説明内容、契約手続、顧客対応などを確認できる必要があります。
内部監査についても、自らが担当した業務を自ら点検するだけではなく、営業部門や管理部門に対して適切な検証ができる体制が必要です。
少人数の会社であっても、組織図に担当者名を記載するだけでは足りません。実際の勤務状況、兼務内容、権限、報告先、問題発生時の対応まで明確にします。
業務の実態に応じた国内の営業所、顧客情報や契約資料の保管体制、システムの利用権限、情報漏えいへの対応などを整備します。
また、第二種金融商品取引業協会への加入方針を検討します。協会への加入は法令上一律の義務ではありませんが、法人が加入しない場合には、協会規則に準ずる社内規則と、その遵守を確保する体制が必要です。
協会への加入の有無とは別に、営業開始前には、所定の苦情処理措置・紛争解決措置である金融ADRへの対応も必要となります。
不動産信託受益権を取り扱うためには、物件の収益性だけでなく、権利関係、法令上の制限、賃貸借契約、修繕の状況、費用負担などを確認する仕組みが必要です。
信託契約についても、信託期間、受託者の権限、受益者の指図権限、信託報酬、受益権の譲渡制限、信託終了時の取扱いなどを確認し、取引に与える影響を整理します。
当事務所では、取り扱う物件の特性に応じて、どの資料を取得し、誰が何を確認し、どのような場合に取扱いを見送るのかという審査の手順を具体化します。
鑑定評価や建物・環境に関する調査など、外部専門家の確認が必要な事項についても、利用する資料と社内の判断手続との関係を整理します。
顧客の知識、経験、財産の状況、投資目的などを踏まえ、その顧客に適した勧誘と説明を行う体制を整備します。
不動産信託受益権には、賃料収入の減少、不動産価格の下落、修繕費用の増加、災害、売却先を確保できないことなどに伴うリスクがあります。取引のメリットだけでなく、損失が生じる可能性や換金上の制約も説明する必要があります。
また、法人や富裕層であることのみを理由に、特定投資家として取り扱えるわけではありません。顧客区分と必要な手続を確認し、適用される規制に応じて対応します。
契約締結前・締結時の情報提供については、書面または電磁的方法の要件を踏まえ、説明内容と実施記録が残る業務フローを整えます。
自社やグループ会社が保有する受益権を販売する場合、売主・買主の双方から報酬を受け取る場合などには、顧客の利益と自社の利益が対立する可能性を検討します。
当事務所では、関係会社取引の確認、報酬の開示、審査担当者の独立性、承認権限などを整理し、利益相反を適切に管理できる仕組みづくりを支援します。
顧客や取引関係者の本人確認、法人の実質的支配者や取引権限の確認、反社会的勢力との関係遮断についても、実務に即した手順を整備します。
売買代金の支払い、受益権の譲渡、受託者の承諾、必要書類の受渡しなどについて、関係者の役割と実施順序を明確にします。
顧客の売買代金を自社で受領する計画がある場合には、単に口座を分けるだけでよいと判断せず、予定する業務範囲と適用される規制を確認します。
顧客資金を受領しない取引設計も含めて、資金と権利の流れを整理し、事故や認識の相違を防ぐための管理方法を検討します。
登録要件を個別に確認するだけでは、実際に運営できる事業になるとは限りません。
当事務所では、顧客をどのように獲得し、どのような物件・受益権を取り扱い、誰が審査し、どの段階で収益を得るのかという事業の流れから整理します。
そのうえで、事業規模に見合う人員、内部管理の負担、営業開始までの準備事項を明確にし、申請内容と実際の事業運営に齟齬が生じないよう支援します。
社内規程は、法令の文言を並べるだけでは実務で機能しません。
例えば、物件資料に不足がある場合の対応、営業担当者と審査担当者の判断が異なる場合の承認手続、顧客への説明後に重要な条件が変更された場合の再説明など、実際に起こり得る場面を想定して整備します。
組織図、業務方法書、社内規程、マニュアル、記録様式の内容を整合させ、担当者が自社の業務を説明できる状態を目指します。
財務局との事前相談では、提出した書面の内容だけでなく、役員や担当者による説明が必要となる場合があります。
当事務所では、照会事項の趣旨を整理し、回答案や追加資料の作成を支援します。対応状況や未解決の論点も管理し、同じ説明のやり直しや、書類間の不整合を抑えるよう進めます。
ただし、経営判断、人員の採用・配置、社内での承認、提出情報の正確性の確認などは、申請会社に主体的に対応していただく必要があります。専門家への依頼だけで、会社側の関与が不要になるものではありません。
予定する取引内容、現在の事業、既存の許認可、資本金、人員構成、希望する営業開始時期を確認します。
登録が必要となる業務と、申請に向けて不足している事項を整理し、支援範囲と進め方をご案内します。
取扱商品、顧客層、営業方法、審査方法、決済方法、収支計画を具体化します。
あわせて、経営者、営業担当者、コンプライアンス担当者、内部監査担当者などの役割を確認し、必要な採用や配置変更を検討します。
主たる営業所を管轄する財務局・財務事務所に対し、事業概要や業務体制を説明するための資料を準備します。
事前相談で示された確認事項に対応しながら、事業スキーム、社内体制、業務方法書、社内規程の内容を調整します。
登録申請書、添付書類、業務方法書その他の必要資料を取りまとめ、提出内容の整合性を確認します。
申請後の照会や補正にも対応し、登録手続の進行を支援します。事前相談を経ていても、正式申請後に追加確認が行われる可能性があります。
登録後は、金融ADRへの対応、加入する場合の協会手続、社内研修、顧客向け説明資料、帳簿・記録の管理方法などを最終確認します。
登録を受けることと、必要な営業開始準備が完了することを区別し、実際に業務を開始できる状態を整えます。
登録申請では、登録申請書に加え、業務の内容及び方法を記載した書類、人的構成及び組織等の業務執行体制を説明する書面、役員・重要な使用人の履歴書や誓約書、所定の公的証明書、定款、財務資料などを準備します。
不動産信託受益権等売買等業務を行う場合には、不動産取引に関する専門的知識・経験を有する人員の配置などを説明する書面も必要になります。
また、事前相談の内容に応じて、事業スキーム図、収支計画、職務経歴を補足する資料、取扱審査の手順、顧客向け説明資料、社内規程・マニュアルなどを整備します。
財務局等が公表する様式や記載例を確認することは出発点ですが、それだけで個別の事業に必要な説明が完結するわけではありません。当事務所では、申請会社の事業内容に即して、法定の添付書類と事前相談で必要となる説明資料を整理します。
第二種金融商品取引業の登録について、正式申請後の標準処理期間は2か月とされています。ただし、事前相談に要する期間や、申請書類を補正するための期間などは含まれません。
実際の準備期間は、事業スキームの確定状況、経験者の確保、社内規程の整備、財務局への回答に必要な情報の準備状況などによって変わります。
特に、人員の採用や組織変更から着手する場合には、営業開始まで半年以上を見込む計画となることもあります。
当事務所では、相談開始時に一律の完了時期をお約束するのではなく、現状を確認したうえで、準備事項、会社側の対応事項、行政手続の各段階を分けて見通しをご案内します。
助言、特定書類の作成、調査・確認などの部分支援から、手続全体の支援まで、ご希望に応じて承ります。部分的なご依頼は、手続全体の支援報酬とは別にお見積りします。
1時間110,000円（税込）・完全予約制。具体的な法令判断や資料確認を伴う相談です。相談事項、事前に確認する資料の範囲、追加調査の取扱いを実施前にご案内します。
1通55,000円（税込）から。10頁以内の書類についての最低報酬の目安です。高度な法令調査、複雑な事業スキーム、関連資料との整合性確認、修正対応等の範囲により個別にお見積りします。別途料金を掲載している個別サービスには、その金額・条件を適用します。
内容・範囲に応じた個別見積り。登録・許可の要否の調査、既存書類の確認、特定の規程の見直し、行政庁への回答案作成など、必要な部分をご相談ください。作業内容と成果物を定めて受任します。
以下の支援は、対象業務と工程を確認してお見積りします。作成・確認する資料、行政庁への提出・説明・照会対応、修正対応の範囲、実費・追加費用、お客様との役割分担を、ご契約前に明確にします。
信託受益権の売買・仲介に係る第二種金融商品取引業登録申請サポートの報酬は、2,750,000円（税込）からとなります。
具体的な報酬は、取扱業務の範囲、既存の許認可、人的体制の整備状況、作成する規程・資料の範囲、財務局との事前相談の進行状況などを確認したうえで、個別にお見積りします。
登録要件の確認や事業スキームの整理のみ、社内規程・マニュアルの作成のみ、既に作成した申請書類の確認など、一部の業務についてのご相談にも対応します。
新規登録申請では、当事務所の報酬とは別に、登録免許税15万円が必要です。そのほか、公的証明書の取得費用、加入する場合の協会費用、金融ADRへの対応費用など、事業計画に応じた費用を確認する必要があります。
ご相談は、完全予約制の有料相談です。相談内容と必要な確認範囲に応じて、費用を事前にご案内します。
第二種金融商品取引業は、登録を取得した後も、法令等に適合した業務運営を継続する必要があります。
役員、重要な使用人、営業所、業務の内容・方法などに変更が生じる場合には、その内容に応じた届出や手続を確認します。また、事業報告書の提出、社内研修、内部監査、苦情対応、広告・勧誘資料の管理なども継続して行う必要があります。
担当者の退職や異動によって、登録時の人的体制を維持できなくなることにも注意が必要です。
当事務所では、変更届出、事業報告書の作成、社内規程の改定、取扱業務の追加に伴う体制の見直しなどについても、別途ご相談を承ります。
宅建業免許があれば、信託受益権の仲介もできますか。
宅建業免許だけで、第二種金融商品取引業に該当する信託受益権の仲介を行うことはできません。通常の信託受益権の売買・媒介等を業として行う場合には、原則として第二種金融商品取引業の登録が必要です。具体的な取引内容に基づいて確認します。
宅地建物取引士が在籍していれば、人的要件を満たしますか。
資格の保有だけで判断することはできません。不動産取引に関する専門的知識・経験に加え、金融商品取引法上の規制を理解し、担当業務を適切に遂行できることが必要です。業務統括、法令等遵守、内部監査それぞれの役割と配置を確認します。
合同会社でも登録できますか。
第二種金融商品取引業は、株式会社に限らず、合同会社でも登録を受けることが可能です。ただし、会社形態にかかわらず、資本金、人的構成、業務執行体制などの要件を満たす必要があります。
コンプライアンス担当者が決まっていなくても相談できますか。
ご相談いただけます。予定する業務に必要な知識・経験を整理し、現在の役職員で対応できるか、採用や配置変更が必要かを検討します。ただし、必要な担当者を確保しないまま、書類上だけ体制を整えて登録を受けることはできません。
登録申請中に、信託受益権の勧誘や仲介を始めてもよいですか。
登録が必要な業務について、申請中であることを理由に先行して開始することはできません。事前相談や申請書の提出は、営業を認めるものではありません。登録と必要な営業開始措置が整うまで、実施できる準備行為の範囲を確認する必要があります。
既に第二種金融商品取引業の登録がある場合、そのまま信託受益権を扱えますか。
現在の登録内容、業務の内容・方法、社内規程、人的体制などを確認する必要があります。ファンド持分の取扱いを前提に構築した体制が、そのまま不動産信託受益権の取扱いに適合するとは限りません。業務追加に必要な体制整備と、変更届出・変更登録等の要否を検討します。
申請書類や社内規程の作成だけを依頼できますか。
ご相談いただけます。登録要件の整理、事前相談資料の作成、社内規程・マニュアルの作成、申請書類の確認など、ご希望の範囲に応じて支援内容を検討します。部分的なご依頼の場合も、作成する書類と事業全体の整合性を確認したうえで対応します。
登録が必ず認められるという保証はありますか。
登録の可否は、申請内容と法令上の要件に基づいて行政庁が判断するため、登録を保証することはできません。当事務所では、申請前の段階で重要な課題を整理し、必要な準備と対応方針を明確にしたうえで、手続を支援します。
信託受益権の売買・仲介に参入する際には、申請書の作成に着手する前に、自社が行う業務の範囲と、必要な人員・審査・管理の体制を明確にすることが重要です。
行政書士 緒方法務事務所では、不動産取引と金融商品取引の双方を踏まえ、貴社の事業計画に即した第二種金融商品取引業登録の準備を支援します。
東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県をはじめ、全国の事業者様からのご相談に対応しています。
ご相談の際は、会社概要、現在の許認可、予定する取引内容、役職員の構成、希望する営業開始時期を、分かる範囲でお知らせください。計画が固まっていない段階でも、優先して検討すべき事項から整理します。
信託受益権売買・仲介への参入、第二種金融商品取引業の新規登録、既存登録への業務追加については、お問い合わせフォームよりご相談内容をお寄せください。専門相談・面談は完全予約制・有料にて承ります。
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ページ更新日：2026年10月16日