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小規模不動産特定共同事業登録申請に関するご相談を承ります。必要な準備と手続きの進め方を整理し、ご希望の業務範囲に応じて支援します。
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小規模不動産特定共同事業は、不動産会社等が投資家から出資を受け、その資金を利用して不動産の取得、賃貸、改修、売却その他の不動産取引を行い、その収益又は利益を投資家へ分配するための制度です。
通常の不動産特定共同事業の第1号事業が許可制であり、原則として1億円以上の資本金を必要とするのに対し、小規模不動産特定共同事業は登録制とされ、資本金又は出資の額について1,000万円以上という参入基準が設けられています。
そのため、地域の不動産会社、中小規模のデベロッパー、賃貸管理会社、買取再販会社などが、不動産ファンドや不動産クラウドファンディングへ参入する際の選択肢となります。
もっとも、「小規模」という名称から、簡単な届出だけで開始できる制度と考えるのは適切ではありません。
小規模不動産特定共同事業者は、一般投資家を含む第三者から資金を受け入れ、不動産事業によってその資金を運用する立場となります。そのため、宅地建物取引業の免許、財産的基礎、業務管理者、コンプライアンス管理体制、不動産特定共同事業契約約款、分別管理、投資家への情報提供などについて、相応に厳格な登録審査を受ける必要があります。
さらに、不動産クラウドファンディングを行う場合には、電子取引業務を適確に遂行するためのシステム、社内規程、審査体制、情報管理体制、投資家保護体制まで整備しなければなりません。
したがって、小規模不動産特定共同事業への参入では、単に登録申請書を作成するのではなく、最初の段階から「登録可能な事業スキーム」を設計することが重要です。
行政書士緒方法務事務所では、金融行政手続を専門領域として取り扱ってきた経験を活かし、不動産特定共同事業法その他の関係法令を踏まえた事業スキームの検証から、行政庁との事前相談、登録申請、契約約款及び社内規程の整備、電子取引業務、登録後の変更・報告対応まで一貫して支援します。
ご希望に応じて、助言・特定書類の作成など必要な範囲を承ります。報酬と適用条件は、下記の「ご依頼範囲別の報酬」をご確認ください。
助言、特定書類の作成、調査・確認などの部分支援から、手続全体の支援まで、ご希望に応じて承ります。部分的なご依頼は、手続全体の支援報酬とは別にお見積りします。
1時間110,000円（税込）・完全予約制。具体的な法令判断や資料確認を伴う相談です。相談事項、事前に確認する資料の範囲、追加調査の取扱いを実施前にご案内します。
1通55,000円（税込）から。10頁以内の書類についての最低報酬の目安です。高度な法令調査、複雑な事業スキーム、関連資料との整合性確認、修正対応等の範囲により個別にお見積りします。別途料金を掲載している個別サービスには、その金額・条件を適用します。
内容・範囲に応じた個別見積り。登録・許可の要否の調査、既存書類の確認、特定の規程の見直し、行政庁への回答案作成など、必要な部分をご相談ください。作業内容と成果物を定めて受任します。
以下の支援は、対象業務と工程を確認してお見積りします。作成・確認する資料、行政庁への提出・説明・照会対応、修正対応の範囲、実費・追加費用、お客様との役割分担を、ご契約前に明確にします。
小規模不動産特定共同事業登録申請の当事務所報酬は、2,200,000円（税込）からとなります。
実際の報酬額は、小規模第1号事業又は小規模第2号事業の別、電子取引業務の有無、予定する契約類型、既存の社内体制、業務管理者の状況、申請書類及び社内規程の作成範囲、行政庁との事前相談の状況などによって異なります。
事業スキームの適法性確認のみ、既に作成された規程や約款のレビューのみ、電子取引業務に関する体制整備のみといった部分的なご依頼についても、内容に応じて対応します。
不動産特定共同事業とは、複数の投資家から出資を受け、その資金を用いて不動産取引を行い、その不動産取引から生じる収益又は利益を投資家へ分配する事業です。
通常、このような事業を業として行うためには、不動産特定共同事業法に基づく許可が必要になります。
一方、小規模な不動産事業への資金供給を促進し、地域の不動産事業者等が不動産ファンド事業へ参入しやすくするため、一定の出資額の制限等を条件として設けられているのが小規模不動産特定共同事業です。
通常の不動産特定共同事業が「許可」であるのに対し、小規模不動産特定共同事業は「登録」によって参入できる点、最低資本金又は出資額が1,000万円とされている点が大きな特徴です。
ただし、資本金要件が緩和されている代わりに、取り扱うことのできる出資額に制限があります。また、投資家保護の観点から、財産的基礎、人的構成、コンプライアンス体制、業務管理者、契約約款などについて登録要件が設けられています。
小規模第1号事業は、小規模不動産特定共同事業者自身が投資家と不動産特定共同事業契約を締結し、投資家から出資を受け、その資金を利用して不動産取引を行い、そこから生じる収益又は利益を投資家へ分配する事業です。
例えば、不動産会社が投資家から資金を調達し、賃貸住宅、オフィス、店舗、古民家その他の不動産を取得し、賃貸収入を投資家へ分配した後に対象不動産を売却するスキームなどが考えられます。
また、既存建物を取得してリノベーションを行い、賃貸又は売却する事業などにも利用することができます。
もっとも、対象不動産の取得、改修、開発等の内容によっては、小規模不動産特定共同事業として利用できる範囲について別途検討が必要となります。
したがって、「不動産の資金調達に利用したい」というだけで制度選択を行うのではなく、予定している不動産取引、資金使途、投資家属性、契約類型、事業期間、収益分配方法などを含めて事前にスキームを確認することが重要です。
小規模不動産特定共同事業には、小規模第1号事業だけでなく、小規模第2号事業もあります。
小規模第2号事業は、小規模特例事業者が行う不動産特定共同事業について、その小規模特例事業者から委託を受け、対象不動産に関する取引業務を行う事業です。
事業主体となる法人と、不動産取引に関する実務を担当する事業者を分離したスキームとなるため、小規模第1号事業とは事業構造が大きく異なります。
また、小規模第2号事業については、一つの都道府県内にのみ事務所を設ける場合であっても、都道府県知事ではなく主務大臣の登録が必要となります。
小規模第1号事業と小規模第2号事業では、必要となる契約関係、行政庁、業務分担、内部管理態勢などが異なるため、事業計画の初期段階で適切な類型を選択する必要があります。
小規模不動産特定共同事業を検討するときに、特に誤解されやすいのが出資限度額です。
一般投資家の場合、小規模第1号事業者が一人の投資家から受けることのできる出資額は原則として100万円以下です。また、小規模第1号事業者が受けることのできる出資の合計額は1億円以下とされています。
ここで重要なのは、この1億円という上限を単純に「一つのファンドについて1億円まで」と考えてはならないことです。
同一の小規模不動産特定共同事業者が複数の小規模不動産ファンドを運営する場合、その事業者が行う小規模不動産特定共同事業全体について出資額を管理する必要があります。
同様に、一般投資家についても、「一つのファンドにつき100万円まで」というだけではなく、同一の小規模不動産特定共同事業者に対する出資額全体を管理することが重要になります。
例えば、多数の不動産案件を継続的にファンド化し、数億円、数十億円規模で資金調達していく事業を予定している場合、小規模不動産特定共同事業では将来の事業計画に対応できない可能性があります。
このような場合には、最初から通常の不動産特定共同事業第1号事業の許可を取得する方が合理的な場合もあります。
当事務所では、「登録を取得できるか」という視点だけではなく、予定するファンド規模、案件数、資金調達額、投資家層及び将来の事業拡大まで確認したうえで、小規模登録と通常の不動産特定共同事業許可のどちらが事業計画に適しているかを検討します。
小規模不動産特定共同事業の登録を受けるためには、単に資本金1,000万円を準備すればよいわけではありません。
申請者は法人であり、宅地建物取引業の免許を受けていることが必要です。
また、資本金又は出資の額は1,000万円以上であることが必要であり、純資産額についても、原則として資本金又は出資の額の90％以上を確保する必要があります。
財産的基礎については、直前2年の各事業年度において当期純損失が生じていないことなど、継続的に事業を遂行できる財務状態にあることが審査されます。
したがって、資本金だけを増資して形式的に要件を満たしても、それだけで登録できるわけではありません。決算状況、借入金等の状況、純資産、今後の収支計画などを含めて財務面を確認する必要があります。
設立直後の法人や、過年度に赤字決算がある法人については、登録可能性について個別に検討することが重要です。
小規模不動産特定共同事業者になるためには、宅地建物取引業法に基づく宅地建物取引業免許を取得している必要があります。
そのため、小規模不動産特定共同事業への新規参入を目的として会社を設立する場合には、宅地建物取引業免許の取得と小規模不動産特定共同事業登録の取得について、全体のスケジュールを組み立てる必要があります。
宅建業免許の事務所要件や専任宅地建物取引士の配置と、不動産特定共同事業法上の業務管理者その他の人的要件は別々に検討する必要があります。
不動産特定共同事業法では、事務所ごとに一定の要件を満たす業務管理者を置くことが求められています。
業務管理者は宅地建物取引士であることに加え、不動産特定共同事業に関する3年以上の実務経験を有する者、主務大臣が指定する講習を修了した者、又は登録証明事業によって必要な能力を有することについて証明を受けた者など、法令上の要件を満たす必要があります。
業務管理者は、単に申請書へ氏名を記載するための資格者ではありません。
投資家への説明、契約関係書類、不動産特定共同事業に係る業務の実施について必要な助言、指導及び監督管理を行う重要な役割を担います。
そのため、登録申請では資格の有無だけでなく、実際に業務管理者として機能できる勤務実態や組織上の位置付けについても検討する必要があります。
小規模不動産特定共同事業は、資本金要件こそ通常の第1号事業より低く設定されていますが、投資家から資金を受け入れる金融的性質の強い事業です。
そのため、法令その他の規則の遵守状況を管理する管理部門の責任者を定め、法令遵守を確保できる体制を構築する必要があります。
特に、小規模不動産特定共同事業では、管理部門の責任者と、小規模不動産特定共同事業の業務部門の担当者又は責任者との兼任について制限があります。
小規模な会社では、「代表取締役と数名の従業員だけで運営したい」というケースも少なくありませんが、登録制度上求められる牽制機能を無視した組織体制では審査への対応が困難になります。
当事務所では、申請書上の組織図だけを作成するのではなく、実際の会社規模、役職員数、既存業務、業務管理者の配置などを確認したうえで、運用可能な内部管理態勢を検討します。
小規模不動産特定共同事業では、実際に投資家との間で使用する不動産特定共同事業契約約款が極めて重要です。
不動産特定共同事業では、匿名組合型、任意組合型その他の契約構成が考えられますが、どの契約類型を採用するかによって、対象不動産の保有関係、出資者の権利、利益分配、損失負担、契約期間、中途解約、対象不動産の売却、事業終了時の処理などが異なります。
したがって、国土交通省のモデル約款を形式的に転用するだけではなく、実際に予定している事業スキームと契約内容が整合していることが必要です。
契約約款と事業計画、投資家向け説明資料、契約成立前書面、契約成立時書面、財産管理報告書などの内容に矛盾が生じないよう、全体を一体として設計する必要があります。
小規模不動産特定共同事業では、投資家から受け入れた財産と事業者自身の固有財産を適切に区分して管理する必要があります。
複数の不動産ファンドを取り扱う場合には、事業ごとの資金管理についても明確にする必要があります。
そのため、登録申請段階から、入金口座、支払口座、会計処理、出資金の受入れ、対象不動産に係る支出、利益分配、償還などの資金フローを具体的に設計しておくことが重要です。
申請書類上の規定だけ整備しても、実際の銀行口座や経理処理がその規定と一致していなければ、適切な運営はできません。
インターネット上で投資家を募集し、投資申込み、契約締結、書面交付などを行う不動産クラウドファンディングを実施する場合には、「電子取引業務」への対応が必要になります。
新規登録時から電子取引業務を行う場合には、その業務を含めた体制について登録審査を受ける必要があります。
電子取引業務を行わない内容で小規模不動産特定共同事業者として登録した後、新たに電子取引業務を開始する場合には、変更登録が必要となります。
電子取引業務では、ウェブサイトを制作すれば足りるわけではありません。
投資家情報の管理、電子情報処理組織の管理、情報漏えい防止、電子交付への同意取得、契約申込みから成立までの操作、誤操作防止、クーリング・オフへの対応、契約成立前及び契約成立時の情報提供、財産管理報告、ファンド審査、外部委託先管理、システム障害時の対応などを含め、実際のオンラインサービス全体が法令及び電子取引業務ガイドラインに適合するよう設計する必要があります。
このため、不動産クラウドファンディングについては、法律上の登録手続と、ウェブシステムの設計を別々に進めるのではなく、最初から一体として構築することが重要です。
当事務所では、システム開発会社が作成する画面遷移や機能仕様と、不動産特定共同事業法上要求される契約・情報提供・内部管理手続との整合性についても確認しながら登録準備を進めます。
不動産特定共同事業を取り巻く投資家保護規制は強化されています。
令和8年8月21日には、不動産特定共同事業法施行規則が改正されるとともに、「不動産特定共同事業の監督に当たっての留意事項」及び「不動産特定共同事業の電子取引業務ガイドライン」についても改正が行われました。
今回の改正では、一般投資家による不動産特定共同事業への参加が拡大していることを踏まえ、契約成立前の説明事項の追加、財産管理報告書の記載事項の充実、電子取引業務を行う事業者のウェブサイト等における情報開示の充実など、投資家への情報提供を強化する方向で制度が見直されています。
また、予定利回りの根拠、対象不動産の価格に関する情報、資金使途、開発・工事を伴う案件に関する情報、関係者間取引に関する情報などについても、従来以上に説明や開示の適切性が重要となっています。
一部については経過措置がありますが、これから新規登録を目指す事業者については、改正前の運営方法ではなく、改正後の規制及び監督実務を前提として約款、社内規程、投資家向け書面、ウェブサイト及び業務フローを設計する必要があります。
不動産特定共同事業の登録申請で最も重要なのは、申請書を作成することではありません。
予定する事業そのものが不動産特定共同事業法上どの類型に該当し、どの登録又は許可が必要となるのかを最初に整理することが重要です。
対象不動産、取得方法、投資家からの資金調達方法、優先劣後構造、事業者自身の出資、借入れの有無、利益分配方法、対象不動産の売却方法、事業期間、投資家募集方法、契約類型、電子取引業務の有無などを確認し、そのスキームが法令上実行可能であるかを検証します。
この段階で制度選択を誤ると、約款や規程を作成した後になってスキームそのものを変更しなければならなくなることがあります。
当事務所では、登録申請書の作成に着手する前に、まず予定事業を法令上のスキームとして整理し、その内容を行政庁へ説明できる状態にすることを重視しています。
小規模不動産特定共同事業の登録では、行政庁との事前相談が重要な位置を占めます。
事前相談では、単に「小規模不動産特定共同事業を始めたい」と説明するだけではなく、申請会社の概要、株主構成、役員、財務状況、宅建業免許、業務管理者、組織体制、予定する不動産ファンドのスキーム、対象不動産、資金フロー、契約類型、投資家募集方法、電子取引業務の有無などを整理して説明する必要があります。
行政庁から指摘された事項によっては、申請書の表現を修正するだけでは足りず、組織体制、業務フロー、契約内容又は事業スキームそのものの変更が必要となることもあります。
当事務所では、行政庁との事前相談を単なる申請前の形式的手続とは考えず、登録取得に向けて事業内容と行政庁の審査上の考え方を調整する重要なプロセスとして対応します。
ご依頼後、まず予定している事業内容、会社の財務状況、宅建業免許、役職員、業務管理者候補者、予定する対象不動産、投資家募集方法及び電子取引業務の有無などを確認します。
そのうえで、小規模第1号事業、小規模第2号事業又は通常の不動産特定共同事業のいずれが適切であるかを検討し、登録要件への適合状況を確認します。
事業スキームが固まった段階で、行政庁との事前相談に必要となる資料を整備し、予定事業の説明を行います。
行政庁との協議結果を踏まえ、組織体制、業務分担、内部管理態勢、契約約款、社内規程、投資家向け書面及び電子取引業務の体制などを具体化します。
その後、正式な登録申請書及び添付書類を作成して申請を行い、行政庁から質問、追加資料の提出又は補正を求められた場合には、その内容を検討して対応します。
登録までに必要となる期間は、行政庁、事業スキーム、会社の既存体制、業務管理者の確保状況、電子取引業務の有無、申請前の準備状況などによって大きく異なります。
そのため、一律に「何か月で取得できる」と考えるのではなく、事業開始予定日から逆算して十分な準備期間を確保することが重要です。
小規模不動産特定共同事業は、登録を取得すれば手続が終わる制度ではありません。
登録の有効期間は5年間であり、事業を継続する場合には更新登録が必要です。
また、登録内容に変更が生じた場合には、変更登録又は変更届出が必要となる場合があります。
契約約款を追加又は変更する場合、新たに電子取引業務を開始する場合、事務所を追加する場合などについては、事前に必要となる行政手続を確認しなければなりません。
さらに、実際のファンド運営では、投資家への法定書面の交付、財産の分別管理、財産管理報告、帳簿書類の作成・保存、広告及び勧誘の管理、対象不動産の管理、契約に基づく利益分配などを継続的に適正に行う必要があります。
電子取引業務を行う場合には、ウェブサイト上での情報開示についても継続的な管理が必要です。
当事務所では、登録取得後の変更手続、行政庁への報告、契約約款や社内規程の改定、監督対応などについても継続的な支援が可能です。
小規模不動産特定共同事業は、銀行融資だけに依存しない新しい不動産取得資金の調達方法を構築したい不動産会社、一定規模の不動産ファンド事業を新規に開始したい事業者、空き家や古民家その他の既存不動産を再生して運用したい事業者、地域の投資家を含む小口資金を活用した不動産事業を行いたい事業者、不動産クラウドファンディングへの参入を検討している事業者などに適した制度となる可能性があります。
一方で、多数の案件を継続的に組成し、将来的に大規模な資金調達を行うことを予定している場合には、出資額の上限が事業拡大の制約になる可能性があります。
したがって、「資本金1,000万円で参入できるから小規模登録を選択する」のではなく、数年後までの事業規模を想定したうえで制度を選択することが重要です。
不動産特定共同事業は、不動産に関する許認可であると同時に、投資家から資金を集めて運用する金融的性質の強い事業です。
そのため、宅建業許認可の知識だけではなく、投資家保護、適合性、コンプライアンス、内部管理、広告・勧誘、契約前後の情報提供、分別管理、電子取引、システム管理などを含めた金融行政手続の視点が重要になります。
特に、不動産クラウドファンディングでは、不動産実務、金融規制、契約実務、ウェブシステム及び内部管理体制が相互に関連します。
行政書士緒方法務事務所では、単に行政庁へ提出する申請書を作成するのではなく、実際に登録後の事業を運営できることを前提として、事業スキームから社内規程、契約書類、行政庁対応まで一体として検討します。
当事務所では、小規模不動産特定共同事業への参入可能性の検討、事業スキームの適法性調査、小規模第1号事業・小規模第2号事業・通常の不動産特定共同事業の制度選択、登録要件の事前診断、行政庁との事前相談、登録申請書及び添付書類の作成、不動産特定共同事業契約約款の作成・検討、契約成立前書面及び契約成立時書面の検討、業務方法や社内規程の整備、コンプライアンス体制の構築、分別管理体制の設計、電子取引業務・不動産クラウドファンディングの体制整備、行政庁からの照会・補正対応、変更登録、変更届出、更新登録、登録後の行政対応などについて、ご依頼内容に応じて対応します。
当事務所代表は特定行政書士です。
行政書士が作成することができる申請書類に係る行政処分については、法令上認められる範囲で、特定行政書士が行政不服申立ての代理を行うことができます。
そのため、当事務所では小規模不動産特定共同事業の登録申請だけでなく、当事務所が作成した申請書類に関して登録拒否処分等が行われた場合についても、その理由を検討し、必要に応じて行政不服申立てまで一貫して対応することが可能です。
「資本金が1,000万円あれば登録できますか」というご相談がありますが、資本金は登録要件の一つにすぎません。純資産、宅建業免許、財産的基礎、役員等の欠格事由、業務管理者、コンプライアンス管理体制、契約約款その他の要件を総合的に満たす必要があります。
「1案件1億円までファンドを何本でも募集できますか」というご相談もありますが、小規模第1号事業者については、同一事業者が営む小規模不動産特定共同事業全体で出資額を管理する必要があります。この点は、小規模登録を利用した事業計画を策定するうえで極めて重要です。
「1人100万円という上限は1ファンドごとですか」というご相談についても、単純にファンドごとに100万円ずつ出資を受けられるという制度ではありません。同一の小規模不動産特定共同事業者に対する一般投資家の出資額を適切に管理する必要があります。
「登録後にクラウドファンディングを追加できますか」というご相談については可能ですが、新たに電子取引業務を開始する場合には変更登録が必要となります。そのため、将来的にクラウドファンディングを予定している場合には、新規登録時から電子取引業務を含めて申請するかどうかを事前に検討することをお勧めします。
「小規模登録と通常の第1号事業のどちらを取得すべきですか」というご相談については、予定する資金調達額、ファンド本数、投資家層、将来的な事業規模などによって結論が変わります。当事務所では、単に取得しやすいライセンスを選択するのではなく、将来の事業計画を踏まえて制度選択を検討します。
小規模不動産特定共同事業は、「資本金1,000万円から参入できる不動産ファンド制度」という理解だけで事業計画を進めると、出資上限、人的構成、業務管理者、コンプライアンス体制又は電子取引業務などの段階で計画の大幅な見直しが必要になることがあります。
登録申請の直前ではなく、不動産ファンド事業を検討し始めた段階で、予定するスキームが法令上実行可能であるかを確認することが重要です。
当事務所では、既に具体的な不動産クラウドファンディング事業を計画されている事業者だけでなく、「自社の事業に不動産特定共同事業を利用できるか検討したい」という構想段階からご相談いただけます。
ご相談は完全予約制の有料相談となります。
小規模不動産特定共同事業登録については、東京都、千葉県、埼玉県、神奈川県を中心に対応しています。
その他の道府県における小規模不動産特定共同事業登録についても、予定する登録行政庁、事業内容及び対応方法を確認したうえでご相談を承ります。
小規模不動産特定共同事業、不動産クラウドファンディングその他の不動産ファンド事業への参入をご検討の事業者は、金融行政手続を専門とする行政書士緒方法務事務所へご相談ください。
古民家再生ファンド・小規模不動産特定共同事業の登録支援｜金融専門行政書士
不動産クラウドファンディング参入・不特法許可｜市場拡大と電子取引業務を金融専門行政書士が解説
編集・発信：行政書士 緒方法務事務所
運営責任者：特定行政書士 緒方 隆朗（資格・経歴・事務所概要）
ページ更新日：2026年10月16日