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不動産特定共同事業許可・不動産クラウドファンディングに関するご相談を承ります。必要な準備と手続きの進め方を整理し、ご希望の業務範囲に応じて支援します。
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不動産特定共同事業法、いわゆる「不特法」に基づき、投資家から出資を受けて不動産を取得・運用し、その収益を投資家へ分配する事業を行うためには、原則として不動産特定共同事業の許可が必要となります。
近年急速に市場が拡大している不動産クラウドファンディングも、不動産特定共同事業の代表的な事業形態の一つです。
不動産特定共同事業の許可審査では、単に申請書を作成すれば足りるものではありません。事業スキーム、資本構成、財務内容、業務管理者、組織体制、投資家保護、分別管理、利益相反管理、契約約款、広告・勧誘、審査体制、コンプライアンス、情報管理、電子取引システムなど、事業全体について審査が行われます。
そのため、不動産特定共同事業への参入では、「許可申請書を作成する」という発想ではなく、許可取得後に実際に運営できる事業と内部管理態勢を構築し、その内容を申請書、業務方法書、契約約款、社内規程、マニュアルその他の申請資料へ一貫して落とし込んでいくことが重要です。
行政書士緒方法務事務所では、金融許認可・ファンド関連行政手続を専門分野として、不動産特定共同事業のビジネスモデルの検討から、許可区分の判定、事業スキームの適法性確認、社内管理態勢の構築、申請書類・規程・マニュアルの作成、行政庁との事前相談、許可申請、電子取引業務、許可取得後の行政対応まで一貫して支援しています。
不動産特定共同事業許可申請支援の報酬は、2,750,000円（税込）からとなります。
具体的な報酬額は、取得する許可の種類、電子取引業務の有無、現在の社内体制、規程・マニュアル等の整備状況、行政庁との事前相談の進行状況などにより異なります。許可取得に関する助言のみ、規程・マニュアル等の一部書類のみの作成、事業設計から許可取得までの包括的な支援など、ご依頼内容に応じた対応が可能です。
ご希望に応じて、助言・特定書類の作成など必要な範囲を承ります。報酬と適用条件は、下記の「ご依頼範囲別の報酬」をご確認ください。
不動産特定共同事業とは、複数の投資家との間で不動産特定共同事業契約を締結し、投資家から出資を受け、その資金等により不動産の売買、賃貸その他の不動産取引を行い、そこから生じた収益又は利益を投資家へ分配する事業です。
代表的な契約形態には、匿名組合契約型、任意組合契約型、賃貸委任契約型などがあります。
特に現在では、インターネットを利用して多数の投資家から出資を募集する不動産クラウドファンディングに、不動産特定共同事業の仕組みが広く利用されています。
不動産特定共同事業は、不動産取引を対象とする制度である一方、多数の投資家から資金を受け入れる事業であることから、投資家保護、適合性、情報開示、利益相反管理、財産管理、広告・勧誘管理、内部監査など、金融規制と共通する多くの論点を含みます。
したがって、不動産に関する知識だけでなく、ファンドビジネス、金融規制、内部管理態勢についての理解が重要となります。
第一号事業は、不動産特定共同事業者自身が投資家との間で不動産特定共同事業契約を締結し、契約に基づいて不動産取引を行い、その収益又は利益を投資家へ分配する事業です。
一般的な不動産クラウドファンディングで、運営会社自身が匿名組合契約の営業者となり、対象不動産を取得・運用する場合などが典型例となります。
第一号事業を行うためには、原則として1億円以上の資本金又は出資額が必要です。
第二号事業は、他の不動産特定共同事業者が当事者となる不動産特定共同事業契約について、その契約締結の代理又は媒介を行う事業です。
自社で不動産を取得・運用するのではなく、他の第一号事業者等が組成する不動産ファンドについて投資家との契約締結を仲介する事業などが該当します。
第二号事業の資本金又は出資額の要件は1,000万円以上です。
第三号事業は、特例事業者から委託を受けて、その特例事業者が行う不動産特定共同事業に係る不動産取引を行う事業です。
SPCを利用して不動産の保有主体と不動産運用業務を行う事業者を分離する、いわゆる倒産隔離型の不動産ファンドを組成する場合に重要となる許可です。
第三号事業の資本金又は出資額の要件は5,000万円以上です。
第四号事業は、特例事業者が当事者となる不動産特定共同事業契約について、その契約締結の代理又は媒介を行う事業です。
第三号事業及び第四号事業を利用することにより、SPCによる不動産保有、アセットマネジメント、投資家募集等の機能を分離した不動産ファンドスキームを構築することができます。
第四号事業の資本金又は出資額の要件は1,000万円以上です。
なお、第四号事業を行う場合には、原則として金融商品取引法上の第二種金融商品取引業の登録も必要となるため、不動産特定共同事業法だけでなく、金融商品取引法を含めた事業スキーム全体の検討が必要です。
第一号事業又は第二号事業を一つの都道府県内の事務所のみで行う場合は、原則として事務所所在地の都道府県知事による許可となります。
二以上の都道府県に事務所を設けて第一号事業又は第二号事業を行う場合には、大臣許可となります。
また、第三号事業又は第四号事業については、事務所が一つの都道府県内にしかない場合であっても大臣許可となります。
したがって、事業内容だけでなく、営業拠点、組織構成、将来の事業展開まで考慮して許可区分を検討する必要があります。
不動産特定共同事業の許可を取得するためには、形式的な資本金要件だけでなく、実際に事業を適正に運営できるだけの財務基盤、人的体制及び内部管理態勢が求められます。
まず、申請者は法人であり、宅地建物取引業の免許を受けている必要があります。
また、第一号事業は1億円、第二号事業は1,000万円、第三号事業は5,000万円、第四号事業は1,000万円という種別ごとの資本金又は出資額の基準を満たす必要があります。
さらに、純資産額についても、原則として資本金又は出資額の90％以上を確保する必要があります。
しかし、許可審査はこれらの数値を満たしているだけでは足りません。
直近の財務内容、現在の収益状況、不動産特定共同事業開始後の収支見込みなどを踏まえ、不動産特定共同事業を継続的かつ適確に遂行できる財産的基礎があるかについても審査されます。
そのため、直近の決算内容に問題がある場合、増資直後である場合、新設法人である場合、関連会社から資金提供を受けている場合などは、許可申請前の段階で財務面の検証を行うことが重要です。
不動産特定共同事業を行う事務所ごとに、少なくとも1名の業務管理者を配置する必要があります。
業務管理者は申請会社の従業者であることに加え、宅地建物取引士であり、不動産特定共同事業について一定期間の実務経験を有する者又は法令上認められた登録証明事業による能力証明を受けた者等である必要があります。
不動産証券化協会認定マスター、ビル経営管理士、公認不動産コンサルティングマスター等については、業務管理者要件との関係で検討対象となります。
もっとも、単に資格を有する者を確保すれば許可を取得できるわけではありません。
実際にその者がどのような業務を担当し、どの程度事業運営に関与し、他の役職や業務と兼務する場合に適切な監督機能を果たせるのかまで検討する必要があります。
不動産特定共同事業の許可審査では、事業を公正かつ適確に遂行できる人的構成及び組織構成があるかが確認されます。
代表取締役、業務管理者、営業担当者、審査担当者、コンプライアンス担当者、財産管理担当者、システム担当者、内部監査担当者などについて、それぞれの役割、権限、責任及び相互牽制が事業規模に応じて適切に設計されていることが重要です。
特に、不動産クラウドファンディングを行う場合には、営業部門だけで事業を運営するのではなく、投資対象不動産の審査、投資家保護、利益相反管理、広告審査、苦情対応、システム管理、内部監査などについて実効性のある管理体制を構築する必要があります。
形式的に規程を作成するのではなく、組織図、職務分掌、業務フロー、各種規程及び実際のシステム運用が相互に整合していることが重要です。
第一号事業又は第三号事業で一般投資家を対象とする場合には、不動産特定共同事業契約約款が法令上の基準に適合している必要があります。
匿名組合型、任意組合型など採用するスキームによって契約内容は異なり、対象不動産の取得、賃貸、売却、収益分配、損失負担、契約期間、中途解約、劣後出資、利益相反、事業終了時の精算などを具体的に設計する必要があります。
また、許可申請では、実際にどのような方法で不動産特定共同事業を行うのかを「業務の方法」として詳細に記載します。
この業務方法書は、単なる申請書の一項目ではありません。
申込受付から本人確認、適合性確認、契約締結、入金確認、不動産取得、運用、分配、情報提供、契約終了、精算まで、実際の業務フローを法令に適合する形で設計し、その内容を申請書へ反映する必要があります。
不動産特定共同事業では、許可申請書だけでは実際の管理態勢を説明できません。
そのため、コンプライアンス、職務権限、業務分掌、投資家審査、適合性、本人確認、反社会的勢力排除、広告審査、利益相反管理、分別管理、対象不動産審査、苦情・紛争対応、事故対応、個人情報管理、外部委託先管理、システム管理、内部監査など、事業内容に応じた規程及びマニュアルの整備が必要となります。
重要なのは、規程を大量に作ることではなく、実際の会社組織及び業務フローに対応した規程体系を構築することです。
行政書士緒方法務事務所では、許可申請書、業務方法書、組織体制、業務フロー、社内規程及び実際のシステム運用が相互に矛盾しないよう、一体的に設計します。
インターネット上で投資家にファンド情報を提供し、投資申込みを受け付け、不動産特定共同事業契約を締結する場合には、「電子取引業務」としての体制整備が必要となります。
新規許可申請時から電子取引業務を行う場合には、その体制を含めて許可審査を受けます。
既に不動産特定共同事業の許可を受けている事業者が新たに電子取引業務を開始する場合には、所定の変更認可手続が必要となります。
電子取引業務では、単にウェブサイトと投資申込画面を作成すればよいわけではありません。
本人確認、投資家属性確認、適合性確認、契約成立前情報の提供、契約締結、電磁的方法による書面交付、クーリング・オフ、入出金管理、分別管理、定期的な運用情報の提供、システム障害対応、不正アクセス対策、アクセス権限管理、バックアップ、外部委託先管理などを含めた業務管理体制が必要です。
電子取引システムそのものと社内規程・マニュアルが一致していることも重要な審査ポイントとなります。
システムベンダーにシステム開発を依頼している場合でも、法令遵守義務を負うのは不動産特定共同事業者です。
そのため、システム仕様を法務面から確認し、許可申請上必要な業務フロー及び内部管理態勢をシステムへ反映させる必要があります。
一般投資家による不動産クラウドファンディングへの参加拡大を背景として、2026年8月21日、不動産特定共同事業法施行規則、監督上の留意事項及び電子取引業務ガイドラインについて重要な改正が行われました。
今回の改正では、一般投資家がより適切な投資判断を行えるよう、契約成立前の説明内容や情報開示が大幅に充実しています。
たとえば、募集時に予定利回り等を表示する場合には、その利回りが予想に基づくものであることや、その算定根拠となる不動産取引等について、従来以上に具体的な説明が求められるようになりました。
対象不動産の取得価格や売却価格についても、その価格を妥当と判断した根拠を明確にすることが重要となっています。
利害関係人との間で対象不動産の売買等を行う場合には、取引価格の公正性について一層厳格な管理が求められます。
監督上の留意事項では、利害関係のない不動産鑑定士による鑑定評価との関係も重視され、鑑定評価額から大きく乖離した価格での取引については、その適切性が問題となり得ることが示されています。
また、投資家から受け入れた出資金について、不動産取得代金、工事費、租税公課、各種手数料、積立金など、具体的な資金使途を明確にすることも重要になっています。
開発型・建築型ファンドについては、開発許可、建築確認等の取得状況、資金計画、工事完了予定時期等についても投資家への情報提供が求められます。
さらに、財産管理報告書についても、実際に支出した金額及び使途、工事の進捗、今後の資金計画等について情報提供の充実が図られています。
電子取引業務についても、利害関係人取引、開発・建築工事、収益又は利益の分配に関する情報など、ウェブサイト上で投資家が閲覧できる情報が拡充されています。
今後、不動産クラウドファンディング事業へ新規参入する場合には、従来型の規程や契約書を流用するだけではなく、これらの新しい投資家保護・情報開示ルールを前提に事業設計を行うことが必要です。
当事務所では、2026年改正後の制度を前提として、許可申請書、契約約款、重要事項説明、財産管理報告、ウェブ上の情報開示、社内規程及び業務フローを整備します。
通常の第一号事業では1億円以上の資本金又は出資額が必要ですが、一定の事業規模の範囲内で行う場合には、「小規模不動産特定共同事業」として登録制度を利用できる場合があります。
小規模不動産特定共同事業では、第一号事業に相当する事業について資本金要件が1,000万円以上まで緩和されています。
一方で、投資家一人当たりの出資額は原則として100万円以下、投資家から受ける出資総額は1億円以下という制限があります。
そのため、事業開始当初は小規模不動産特定共同事業として参入し、その後事業規模の拡大に合わせて通常の不動産特定共同事業許可を検討するという方法も考えられます。
ただし、単に資本金要件が低いという理由だけで小規模制度を選択するのではなく、予定しているファンド規模、投資家層、今後の事業拡大、システム投資などを踏まえて制度を選択することが重要です。
不動産特定共同事業では、事業者自身が対象不動産を保有する第一号事業だけでなく、特例事業者となるSPCに不動産を保有させるスキームも利用できます。
この場合、対象不動産を保有するSPC、第三号事業者、第四号事業者、投資家その他の関係者の役割を整理し、契約関係及び資金の流れを構築する必要があります。
SPC型では倒産隔離等のメリットがある一方、第三号事業、第四号事業、金融商品取引法その他の法規制との関係を含めて検討すべき事項が増加します。
当事務所では、単純な第一号事業だけでなく、SPCを利用した不動産ファンドについても、事業スキームの検討段階から対応します。
不動産特定共同事業の許可申請では、いきなり完成した申請書を行政庁へ提出するのではなく、まず事業概要、組織体制、予定しているスキーム等を整理し、行政庁との事前面談・事前相談を進めるのが通常です。
事前相談では、申請書類のドラフト、事業内容、業務方法、組織体制、業務管理者、財務内容、収支計画、契約約款、社内規程、電子取引業務を行う場合のシステム及び管理体制等について詳細な確認が行われます。
その過程では、行政庁から複数回の質問や資料追加、修正を求められることがあります。
特に、業務方法書、契約約款及び電子取引業務の管理体制については、事業内容によって確認事項が大きく異なります。
したがって、不動産特定共同事業許可では「申請書を提出してから審査が始まる」と考えるより、事前相談の段階から実質的な許可審査が始まっていると考えて準備することが適切です。
完成した申請書を用意してから相談する必要はありません。現在ある資料と未決事項を分けていただくと、許可取得に向けた課題と準備の順序を整理しやすくなります。
資格証明、職務経歴、雇用・勤務予定、担当業務、兼務先・兼務内容を整理します。経歴は在籍期間だけでなく、扱った案件、具体的な業務、判断・承認の権限が分かる形にします。兼務がある場合は、業務量、勤務時間、報告先、本人不在時の対応まで確認し、組織図・職務分掌と一致させます。兼務の可否は肩書だけで一律に判断しません。
直近の決算書、最新の試算表、増資等の資料、資金調達の見込み、収支計画を準備します。資本金・純資産の数値に加え、許可取得までの準備費用と開始後の運転資金をどう確保するかを説明できるようにします。監査関係書類を含む提出資料は、申請区分と行政庁の案内に応じて確認します。
事業スキーム図、契約約款案、業務フロー、システムの画面案・仕様書、委託先との役割分担を整理します。申込みから説明、契約、入金、運用報告、償還まで、誰が確認・承認し、どの記録を残すかを規程と照合します。未実装の機能や未決の運用は、完成済みの事項と分けて示してください。
電子取引の具体的な準備は、不動産クラウドファンディングのシステム・規程・運用の準備ポイントをご覧ください。事業区分、業務管理者候補、財務・システムの準備状況を添えて、不特法許可の申請準備をご相談ください。
不動産特定共同事業許可は、一般的な許認可のように必要書類を短期間で準備して申請できる手続ではありません。
事業スキームの確定、人員確保、社内体制の整備、規程・マニュアルの作成、システム構築、行政庁との事前相談等に相当の期間を要します。
行政庁との事前相談に要する期間は、取得する許可の種別、電子取引業務の有無、会社の財務内容、組織体制、事業スキームの複雑性、提出資料の完成度などによって大きく異なります。
事業開始時期が決まっている場合には、十分な余裕を持って許可取得準備を開始することをおすすめします。
当事務所では、不動産特定共同事業への参入について、単なる許可申請書の作成だけでなく、事業化の初期段階から支援しています。
どの許可区分が必要となるのか、第一号事業とするのか、第二号事業を組み合わせるのか、SPCを利用するのか、小規模不動産特定共同事業を利用するのか、電子取引業務を行うのかといった基本的な事業設計から検討します。
そのうえで、ビジネスモデルの適法性検証、許可要件の事前診断、組織体制の設計、業務管理者要件の確認、業務フローの構築、行政庁との事前相談資料の作成、許可申請書の作成、業務方法書の作成、契約約款の作成及びレビュー、各種社内規程・マニュアルの作成、電子取引業務体制の構築支援、行政庁からの質問・補正対応、面談対応などを行います。
また、許可取得後についても、変更認可、変更届、事業報告、規程改定、監督官庁への報告、立入検査・オンサイトモニタリング対応、業務改善対応などについて継続的な支援が可能です。
不動産特定共同事業は、不動産業の許認可であると同時に、投資家から資金を集めて運用するファンドビジネスに対する規制でもあります。
そのため、宅地建物取引業に関する知識だけではなく、ファンドスキーム、金融規制、投資家保護、コンプライアンス、内部管理態勢、適合性、利益相反管理、AML・反社会的勢力対策、行政庁による監督といった領域についての理解が必要です。
当事務所は金融許認可・金融行政手続を専門分野としており、不動産特定共同事業についても「申請書を作成する」という視点ではなく、「行政庁の監督を受けながら継続的に運営できる金融・不動産ファンド事業を構築する」という視点から支援しています。
許可申請時だけ取り繕った規程や組織では、許可取得後の事業運営や行政対応で問題が生じます。
許可取得後の実務まで見据えて、会社の実態に合った事業スキーム、組織及び内部管理態勢を構築することが重要です。
日本国内で不動産ファンドや不動産クラウドファンディング事業への参入を検討している外資系企業や外国人事業者からのご相談にも対応しています。
日本法人の設立、出資構成、事業スキーム、不動産特定共同事業法上の許可、金融商品取引法その他の関連規制との関係を整理し、日本国内で事業を開始するために必要となる行政手続を検討します。
海外不動産を対象とするファンドスキームについても、事業内容を確認したうえで個別に対応可能性を検討します。
不動産特定共同事業は、許可を取得した時点で行政対応が終わるわけではありません。
許可取得後も、役員、業務管理者、事務所、資本金、業務方法、電子取引業務に関する体制などに変更が生じた場合には、変更認可又は変更届が必要となる場合があります。
また、事業報告、契約成立前後の情報提供、財産管理報告、投資家対応、広告審査、利益相反管理、分別管理、内部監査などを継続的に行う必要があります。
当事務所では、許可取得後も継続的な顧問・スポット支援により、不動産特定共同事業者の行政対応及びコンプライアンスをサポートします。
当事務所代表者は特定行政書士です。
当事務所が作成した許可申請書類に係る行政処分については、行政書士法その他の法令で認められる範囲において、特定行政書士として審査請求等の行政不服申立手続にも対応することができます。
難易度の高い許認可だからこそ、申請準備から行政庁との事前相談、申請後の審査対応、さらに行政処分が行われた場合の対応まで見据えて支援します。
助言、特定書類の作成、調査・確認などの部分支援から、手続全体の支援まで、ご希望に応じて承ります。部分的なご依頼は、手続全体の支援報酬とは別にお見積りします。
1時間110,000円（税込）・完全予約制。具体的な法令判断や資料確認を伴う相談です。相談事項、事前に確認する資料の範囲、追加調査の取扱いを実施前にご案内します。
1通55,000円（税込）から。10頁以内の書類についての最低報酬の目安です。高度な法令調査、複雑な事業スキーム、関連資料との整合性確認、修正対応等の範囲により個別にお見積りします。別途料金を掲載している個別サービスには、その金額・条件を適用します。
内容・範囲に応じた個別見積り。登録・許可の要否の調査、既存書類の確認、特定の規程の見直し、行政庁への回答案作成など、必要な部分をご相談ください。作業内容と成果物を定めて受任します。
以下の支援は、対象業務と工程を確認してお見積りします。作成・確認する資料、行政庁への提出・説明・照会対応、修正対応の範囲、実費・追加費用、お客様との役割分担を、ご契約前に明確にします。
不動産特定共同事業許可申請に関する当事務所の報酬は、2,750,000円（税込）からとなります。
実際の報酬額は、第一号から第四号までの許可区分、電子取引業務の有無、SPCスキームの有無、現在の会社組織及び内部管理態勢、作成する規程・マニュアルの範囲、行政庁との事前相談の進行状況等を確認したうえでお見積りします。
許可要件の診断や事業スキームについての助言のみをご希望の場合、特定の規程・マニュアル・契約書のみの作成をご希望の場合についても対応可能です。
自社が投資家との契約当事者となり、出資を受けて対象不動産を取得・運用する一般的な不動産クラウドファンディングでは、第一号事業に該当することが多くなります。
ただし、他社が運営するファンドを媒介する場合、SPCを利用する場合、小規模不動産特定共同事業を利用する場合など、事業スキームによって必要な許可・登録は異なります。
事業計画の初期段階で規制区分を確認することが重要です。
新規の不動産特定共同事業許可申請と同時に電子取引業務を開始する場合には、電子取引業務を行うための体制を含めて許可審査を受けます。
既に許可を取得している事業者が新たに電子取引業務を開始する場合には、変更認可が必要となります。
電子取引業務では、システムだけでなく、社内規程、セキュリティ、投資家審査、情報提供、分別管理等を含めた総合的な体制整備が必要です。
通常の不動産特定共同事業許可を取得するためには、宅地建物取引業の免許が必要です。
これから新会社で不動産特定共同事業へ参入する場合には、宅地建物取引業免許の取得時期を含めて全体のスケジュールを設計する必要があります。
資本金要件を満たすだけでは許可を取得できません。
純資産、過去及び将来の財務状況、人的構成、業務管理者、組織体制、契約約款、内部管理態勢などについて総合的な審査が行われます。
特に、事業開始後の収支見込みや会社として不動産特定共同事業を継続できる財産的基礎については重要な審査項目となります。
会社の状況によって大きく異なります。
既に宅建業免許、十分な資本金、業務管理者候補者及び適切な組織体制がそろっている会社と、これから新会社を設立して人員採用やシステム開発を行う会社では必要な期間が大きく異なります。
また、不動産クラウドファンディングでは電子取引システムと申請内容を整合させる必要があるため、システム開発会社を含めたスケジュール管理が重要になります。
事業計画及び許可要件を満たしている場合には、複数の種別について許可を取得することが可能です。
将来的に自社ファンドだけでなく、他の不動産特定共同事業者のファンドも取り扱う予定がある場合などには、事業計画の段階から必要となる許可区分を検討しておくことが重要です。
当事務所では、東京都、千葉県、埼玉県、神奈川県を中心として、不動産特定共同事業許可申請を支援しています。
大臣許可案件その他の地域についても、案件内容に応じて対応可能ですのでご相談ください。
オンラインによる打合せにも対応しています。
不動産特定共同事業への参入は、事業設計の段階からご相談ください
不動産特定共同事業許可は、完成した事業計画を最後に行政書士へ渡して申請書だけを作成すればよい許認可ではありません。
どのような投資家を対象とするのか、どのような不動産を取り扱うのか、どのような契約形態とするのか、誰が対象不動産を保有するのか、どのように募集・審査・契約・運用・分配・売却を行うのかという事業設計そのものが許可審査の対象となります。
特に不動産クラウドファンディングでは、法務、金融、不動産、IT及びコンプライアンスを一体として設計する必要があります。
事業計画が固まった後に法令上の問題が判明すると、システム、契約、組織及び収支計画を大幅に変更しなければならない場合があります。
不動産特定共同事業への参入を検討されている事業者は、できるだけ事業計画の初期段階でご相談ください。
行政書士緒方法務事務所では、金融行政手続を専門とする行政書士として、事業スキームの構築から行政庁との事前相談、許可取得、電子取引業務、許可後のコンプライアンスまで、一貫して支援いたします。
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編集・発信：行政書士 緒方法務事務所
運営責任者：特定行政書士 緒方 隆朗（資格・経歴・事務所概要）
ページ更新日：2026年10月16日