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古民家や空き家を取得・改修し、宿泊施設、店舗、賃貸施設、交流拠点などとして再生したいものの、資金調達が事業化の障害となるケースは少なくありません。
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古民家や空き家を取得・改修し、宿泊施設、店舗、賃貸施設、交流拠点などとして再生したいものの、資金調達が事業化の障害となるケースは少なくありません。
築年数が長い物件は、建物の担保評価が低くなりやすく、大規模改修費用も必要になるため、銀行融資だけでは必要資金を確保できない場合があります。
こうした古民家再生・空き家活用事業における資金調達手法の一つが、不動産特定共同事業法を利用した不動産ファンドです。
特に、比較的小規模な地域再生プロジェクトでは、通常の不動産特定共同事業より参入要件を抑えた「小規模不動産特定共同事業」を活用できる可能性があります。
当事務所では、単なる登録申請書の作成だけではなく、対象不動産、取得方法、改修計画、賃貸・運営方式、投資家募集方法、収益分配方法、出口戦略まで確認したうえで、古民家再生事業に適した不動産ファンドの法的スキーム設計から登録申請まで一体的に支援します。
不動産特定共同事業とは、複数の投資家から出資を受け、その資金を利用して不動産取引を行い、そこから生じる収益又は利益を投資家へ分配する事業です。
例えば、事業者が投資家から資金を集めて古民家を取得し、改修後に第三者へ賃貸し、その賃料収入や最終的な売却益を出資者へ分配する仕組みが考えられます。
一般的な寄付型・購入型クラウドファンディングとは異なり、投資家が出資し、事業収益から金銭的な分配を受ける仕組みであるため、不動産特定共同事業法上の規制を前提としてスキームを設計する必要があります。
小規模不動産特定共同事業は、小規模な不動産再生事業や地域活性化事業への民間資金導入を促進するために設けられた登録制度です。
通常の不動産特定共同事業の第一号事業では、資本金1億円以上など相応の財産的基礎が要求されます。
これに対し、小規模不動産特定共同事業では一定の事業規模の制限を設ける代わりに、最低資本金が1,000万円とされており、中小規模の不動産会社や地域事業者にも参入を検討しやすい制度となっています。
ただし、「小規模」であるから審査が簡単という意味ではありません。
投資家から資金を受け入れて不動産事業を行う金融・不動産事業である以上、財務基盤、宅地建物取引業免許、人的体制、業務管理体制、契約内容、投資家保護、分別管理、電子募集を行う場合のシステム管理などについて審査を受けます。
自社が投資家との契約当事者となり、出資を受けて古民家等の不動産を取得・賃貸・売却する場合には、小規模第1号事業が中心的な選択肢となります。
例えば、古民家を取得して改修し、宿泊運営会社や飲食事業者へ賃貸するファンド、空き家を改修して賃貸住宅として運用するファンド、歴史的建築物を店舗・オフィス等へ再生して賃貸するファンドなどが考えられます。
一方、別法人やSPCを利用して不動産を保有する場合、他社のファンド募集を媒介する場合などは、必要となる事業類型が変わる可能性があります。
「古民家ファンド」という名称だけで必要な許認可を判断することはできず、誰が不動産を保有し、誰が投資家と契約し、誰が募集し、誰が不動産を運用するのかを整理することが出発点です。
小規模不動産特定共同事業者には、原則として1,000万円以上の資本金又は出資額が必要です。
単に申請時点で資本金を増額すればよいというものではなく、財務内容そのものについても確認されます。
純資産については、原則として資本金又は出資額の90％以上を維持することが必要です。
赤字や債務超過がある会社、新設後間もない会社、増資によって形式的に資本金だけを整えた会社などでは、財産的基礎についてより慎重な検討が必要となります。
したがって、登録申請を検討する段階で、直近決算書だけではなく、今後の収支計画や資金繰りを含めて確認しておくことが重要です。
小規模第1号事業を行う場合には、宅地建物取引業の免許が前提となります。
そのため、現在宅建業を行っていない事業者が古民家再生ファンドへ新規参入する場合には、不動産特定共同事業の登録だけではなく、宅地建物取引業免許の取得も含めたスケジュールを設計する必要があります。
各事務所には、不動産特定共同事業について法令上の要件を満たす業務管理者を配置する必要があります。
業務管理者には宅地建物取引士であることに加え、不動産特定共同事業に関する一定の実務経験、指定講習又は所定の能力証明等に関する要件があります。
単に宅地建物取引士を採用すれば登録できるものではないため、申請前に候補者の経歴・資格・講習受講状況を確認することが重要です。
行政庁の審査では、形式的な資格だけではなく、不動産特定共同事業を継続的かつ適正に運営できる体制が確認されます。
投資家募集、契約締結、対象不動産の審査、資金管理、利益相反管理、苦情処理、法令遵守、帳簿管理、投資家への報告など、それぞれの業務について責任者と業務フローを明確にしておく必要があります。
金融・投資型の商品を取り扱う以上、「不動産会社として物件を扱えること」と「投資家の資金を適切に管理できること」は別の審査項目として考える必要があります。
小規模第1号事業では、投資家から受ける出資総額について原則1億円以下という制限があります。
そのため、大規模なホテル開発や数十億円規模の再開発ではなく、数千万円から1億円程度までの比較的小規模な古民家再生・空き家活用案件と親和性の高い制度です。
なお、これは単純に「物件価格が1億円まで」という意味ではありません。
自己資金、金融機関借入れその他の資金調達を組み合わせる場合には、プロジェクト全体の事業費と投資家から受ける出資金を区別してスキームを検討します。
一般投資家から受け入れる出資額については、原則として1人当たり100万円以下という制限があります。
そのため、多数の投資家から比較的小口の資金を集める仕組みと相性が良く、地域住民、古民家ファン、旅行者、地域企業などがプロジェクトに参加する仕組みを構築することも可能です。
ただし、投資家属性によって適用される上限が異なる場合があるため、具体的な募集設計では投資家区分も確認する必要があります。
ウェブサイトやクラウドファンディングシステム上で投資家から契約の申込みを受ける場合には、単に小規模不動産特定共同事業者として登録するだけでは足りません。
不動産特定共同事業法上の「電子取引業務」を行うための業務管理体制を整備し、その内容について行政庁の審査を受ける必要があります。
電子取引業務では、システム管理、情報セキュリティ、アクセス管理、障害対応、外部委託先管理、案件審査、投資家への情報提供、クーリング・オフへの対応など、通常の対面募集とは異なる内部管理体制が要求されます。
「自社サイトに募集ページを作ればクラウドファンディングを開始できる」という制度ではない点に注意が必要です。
一般投資家による不動産クラウドファンディングへの参加が拡大したことを受け、2026年8月21日、不動産特定共同事業に関する施行規則・監督上の留意事項・電子取引業務ガイドラインが改正されました。
改正では、不動産特定共同事業契約の成立前に説明すべき事項の追加、財産管理報告書の記載内容の充実、電子取引業務を行う事業者のウェブサイト等における情報掲載の充実など、投資家保護に関するルールが強化されています。
したがって、新規登録だけでなく、クラウドファンディングサイト、契約成立前書面、契約成立時書面、財産管理報告、ファンド募集ページなどについても、現在の制度を前提とした設計が必要です。
古いモデルや過去の登録事例をそのまま流用するのではなく、最新の法令・監督基準を前提として申請書類と業務体制を構築することが重要です。
古民家を利用する事業で特に重要なのが、不動産ファンドの収益と、宿泊・飲食・観光等の事業収益をどのように整理するかという点です。
不動産特定共同事業は、不動産の売買、交換又は賃貸借から生じる収益・利益を投資家へ分配する制度です。
そのため、例えばファンドが古民家を所有し、宿泊事業者へ賃貸し、ファンドは賃料収入を得る構造とするのか、それとも古民家保有会社自身が宿泊事業まで行うのかによって、法的な整理が大きく異なります。
物件を取得して改修し、ホテルやカフェを営業すれば自動的に不動産特定共同事業として整理できるわけではありません。
事業収益の発生源を確認し、不動産事業部分と事業運営部分を適切に区分することが、スキーム設計の重要なポイントです。
古民家案件では、物件取得費よりも改修費・耐震補強費・設備費等が大きくなることがあります。
したがって、ファンド組成前に、取得費用、設計費、工事費、設備費、開業準備費、運転資金、予備費などを整理し、どの費用を出資金から支出するのかを明確にする必要があります。
改修工事に追加費用が発生した場合の資金調達方法も、事業計画段階で検討しておくことが重要です。
古民家は新築物件と比較して工事着手後に想定外の修繕箇所が発見される可能性もあるため、余裕を持った資金計画とリスク開示が不可欠です。
ファンドでは、予定利回りだけを決めればよいものではありません。
賃料収入から固定資産税、保険料、修繕費、管理費、ファンド運営費等を控除した後、どの金額を分配原資とするのかを明確にする必要があります。
優先劣後構造を採用する場合には、その仕組みや損失負担方法についても契約書・募集資料との整合性が必要です。
また、予定利回りと確定利回りを混同させる表示など、投資家に元本保証や利益保証があるとの誤解を生じさせる説明は避けなければなりません。
募集時のマーケティング表現と法定書面は、別々に作るのではなく一体として確認することが重要です。
不動産ファンドでは、資金を集める方法と同じくらい、事業終了時にどのように投資家へ資金を返還するかが重要です。
一定期間賃貸した後に古民家を第三者へ売却するのか、運営会社へ売却するのか、保有期間を延長する可能性があるのかなどを事前に整理します。
地方の古民家は一般の収益不動産より買い手が限定される可能性もあるため、売却価格の下落、売却期間の長期化、災害、修繕費増加、稼働率低下などについても適切にリスク開示する必要があります。
古民家ファンドを適法に組成できても、それだけで施設を営業できるわけではありません。
宿泊施設として使用する場合には旅館業法、住宅宿泊事業法その他の宿泊規制、飲食店であれば食品衛生法上の営業許可、建物用途や改修内容によっては建築・消防関係の手続などを確認する必要があります。
市街化調整区域、農地、文化財、景観地区等に所在する物件では、さらに別の規制が問題となる場合があります。
そのため、物件を購入してから許認可上利用できないことが判明する事態を避けるため、ファンド組成と施設許認可のデューデリジェンスを並行して進めることが重要です。
最初に、対象物件、取得価格、改修費用、運営方法、賃料、ファンド期間、募集金額、想定投資家、分配方法、売却方法等を整理します。
この段階で、不動産特定共同事業法の対象となるスキームなのか、小規模第1号事業で対応できるのか、通常の第1号事業等が必要なのかを判定します。
資本金、純資産、宅地建物取引業免許、役員、業務管理者、事務所、人員配置等の登録要件を確認します。
不足している要件がある場合には、申請書を作成する前に体制整備を行います。
行政庁に説明できるレベルまで事業計画を具体化します。
物件取得、改修、賃貸、管理、収益分配、売却までの資金の流れを整理し、事業計画と契約内容が一致するように設計します。
不動産特定共同事業契約約款だけでなく、実際の業務を運営するための内部規程や業務フローを整備します。
電子取引業務を行う場合には、システム管理、情報管理、案件審査、障害対応、外部委託先管理等についても規程化します。
不動産特定共同事業の登録では、形式的な申請書提出だけでなく、事前相談段階で事業スキームや体制について説明することが重要です。
行政庁からの指摘を受け、事業計画、組織体制、契約書、規程等を修正しながら申請内容を完成させます。
登録申請後は、行政庁による審査に対応します。
追加説明や補足資料を求められる場合には、当初提出した事業計画や社内規程との整合性を維持しながら補正します。
登録完了後も、契約成立前・成立時の情報提供、投資家管理、財産管理、定期報告、帳簿作成、ウェブサイト表示等の継続的な法令対応が必要です。
不動産ファンド事業は「登録を取れば終わり」ではなく、登録後の運営体制まで含めて設計することが重要です。
ファンドの設計方法によっては、不動産特定共同事業法だけを確認すれば足りるとは限りません。
信託受益権を利用した不動産ファンド、投資権利のトークン化、他の集団投資スキームとの組合せ、第三者による募集・媒介などを行う場合には、金融商品取引法その他の金融規制との関係について別途検討が必要になることがあります。
したがって、最初から「小規模不動産特定共同事業で進める」と決めるのではなく、実現したい資金調達方法から逆算して最適な法的スキームを選択することが重要です。
古民家再生ファンドでは、不動産、金融規制、クラウドファンディング、事業計画、契約実務、行政手続が交差します。
当事務所では、単に登録申請書を作成するのではなく、事業者が実現したいプロジェクトの内容から逆算して、不動産特定共同事業法上の事業類型と必要な許認可を整理します。
小規模不動産特定共同事業の登録要件診断、ファンドスキームの検討、事業計画の整理、行政庁への事前相談、登録申請書の作成、約款・契約書・社内規程の整備、電子取引業務体制の構築、行政庁からの照会・補正対応まで、一貫して支援します。
「古民家を再生したいが銀行融資だけでは資金が不足する」「地域の投資家から資金を集めたい」「不動産クラウドファンディング事業を始めたい」という段階からご相談いただけます。
はい。事業規模やスキームが制度要件を満たしていれば、1棟の古民家・空き家再生でも検討可能です。
むしろ数千万円規模の取得・改修案件は、小規模不動産特定共同事業との親和性が比較的高い分野です。
いいえ。出資総額だけでなく、一般投資家1人当たりの出資額にも原則100万円以下という制限があります。
また、募集方法や契約方法によって電子取引業務に関する規制も適用されるため、募集開始前に制度設計が必要です。
資本金だけでは登録できません。
純資産、宅建業免許、業務管理者、役員・組織体制、財産的基礎、契約約款、投資家保護体制等について総合的な審査を受けます。
可能ですが、ウェブ上で契約の申込みを受ける場合には電子取引業務としての体制整備が必要です。
システム管理、情報セキュリティ、案件審査、クーリング・オフ、投資家への情報提供等について法令・ガイドラインに対応する必要があります。
事業構造によって法的評価が変わるため、個別のスキーム確認が必要です。
不動産特定共同事業は不動産取引から生じる収益又は利益の分配を基本とする制度であるため、宿泊事業そのものの営業収益と不動産賃貸収益をどのように整理するかが重要になります。
むしろ購入前の段階での確認を推奨します。
物件取得後に、ファンドスキーム、旅館業許可、建築・消防規制等の問題が判明すると、事業計画そのものを変更しなければならないことがあります。
検討中の事業内容と現在の準備状況を添えて、ご相談ください。
不動産特定共同事業許可・不動産クラウドファンディング｜金融許認可専門行政書士
小規模不動産特定共同事業登録申請｜不特法・不動産クラウドファンディング支援
編集・発信：行政書士 緒方法務事務所
運営責任者：特定行政書士 緒方 隆朗（資格・経歴・事務所概要）
ページ更新日：2026年9月17日