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一般不動産投資顧問業登録申請に関するご相談を承ります。必要な準備と手続きの進め方を整理し、ご希望の業務範囲に応じて支援します。
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不動産投資に関する専門的な助言を事業として提供する企業にとって、「一般不動産投資顧問業」の登録は、専門性と業務遂行能力を対外的に示す重要な制度です。
一般不動産投資顧問業とは、不動産の価値または不動産の価値分析に基づき、投資対象となる不動産、投資価格、不動産取引の種類、方法、時期などについて顧客へ助言する業務です。
制度は、不動産投資顧問業登録規程に基づき国土交通大臣が実施しており、一定水準以上の知識、経験、財務基盤その他の要件を満たす事業者が登録を受けることができます。
緒方法務事務所では、単なる登録申請書の作成だけではなく、予定している事業の内容を確認し、一般不動産投資顧問業、総合不動産投資顧問業、宅地建物取引業、金融商品取引業、不動産特定共同事業などのどの制度が適用されるのかという段階から検討します。
特に、不動産投資と金融商品取引の境界領域では、事業スキームによって必要となる登録・許可が大きく異なるため、事業開始前の法規制整理が重要です。
ご希望に応じて、助言・特定書類の作成など必要な範囲を承ります。報酬と適用条件は、下記の「ご依頼範囲別の報酬」をご確認ください。
一般不動産投資顧問業は、顧客との「投資助言契約」に基づき、不動産投資について助言を行う営業です。
例えば、投資対象となる不動産について、収益性、価格、立地、市場環境、賃貸状況などを分析し、購入すべきか、売却すべきか、どの価格で取得すべきか、どの時期に取引すべきかといった投資判断について助言する業務が典型例となります。
ただし、宅地建物取引業者として行う売買・交換の代理または媒介の一部として行われる助言や、不動産鑑定士が行う不動産鑑定評価そのものは、不動産投資顧問業登録規程にいう投資助言契約とは区別されています。
したがって、会社の事業内容に「不動産コンサルティング」と記載されているだけでは、一般不動産投資顧問業に該当するかどうかを判断することはできません。
実際に誰から報酬を受け、何を分析し、何について助言し、その助言がどのような投資判断に利用されるのかを具体的に確認する必要があります。
一般不動産投資顧問業登録は、宅地建物取引業免許や金融商品取引業登録のように、業務を行うため法律上当然に取得しなければならない免許・登録とは性格が異なります。
不動産投資顧問業登録制度は、一定の知識・経験・業務遂行能力を有する事業者について、国土交通省が登録し、その情報を公開することによって、投資家保護と不動産投資顧問業の健全な発展を図る制度です。
そのため、一般不動産投資顧問業については「登録しなければ一切の不動産投資助言ができない」という制度ではありません。
一方で、登録を受けることにより、国土交通省の不動産投資顧問業者登録簿に掲載され、一定の登録基準を満たしていることを対外的に示すことができます。
機関投資家、不動産会社、資産管理会社、ファンド関係者などを顧客とする事業では、コンプライアンスや取引先審査の観点から登録が重要となる場合があります。
一般不動産投資顧問業は「助言」が中心であるのに対し、総合不動産投資顧問業は、顧客から投資判断を一任され、不動産取引等を実行する「投資一任業務」を含む制度です。
一般不動産投資顧問業者は、原則として顧客自身が最終的な投資判断を行い、その判断のための専門的な情報や助言を提供します。
これに対し、顧客から投資判断そのものを一任され、顧客のために不動産取引や管理について判断・実行する場合には、総合不動産投資顧問業の検討が必要になります。
総合不動産投資顧問業には、資本金5,000万円以上など、一般不動産投資顧問業よりも大幅に厳格な登録要件が設けられています。
したがって、まず予定している契約内容と権限の範囲を確認し、「助言」なのか「一任」なのかを整理することが重要です。
一般不動産投資顧問業の審査では、申請書類の形式だけではなく、実際に投資助言業務を適正に遂行できる知識、経験、人的構成および財務状況が確認されます。
法人の場合、直近の決算において債務超過となっていないことが重要な財務上の審査基準となります。
また、投資助言業務を担当する重要な使用人について、他の法人等の常務に従事していないことなど、当該業務を適切に遂行できる勤務実態が求められます。
さらに、重要な使用人等について、不動産投資に関する専門的な知識と実務経験が審査されます。
一般不動産投資顧問業では、不動産投資について専門的な判断を行うための知識を有していることが求められます。
代表的には、公認不動産コンサルティングマスター、ビル経営管理士、不動産証券化協会認定マスター、不動産鑑定士など、不動産投資・運用に関する一定の専門資格が検討対象となります。
また、不動産に関する業務経験を有する弁護士または公認会計士や、これらに準ずる知識を有すると認められる者についても、個別に審査対象となります。
重要なのは、資格名称だけではなく、申請者または重要な使用人が実際に担当する業務との対応関係です。
宅地建物取引士であるというだけで、当然に一般不動産投資顧問業の知識要件を満たすものではありません。
資格、実務経験、担当業務の内容を組み合わせて、登録基準への適合性を検討する必要があります。
知識要件とともに重要となるのが、不動産に関する実務経験です。
一般不動産投資顧問業では、原則として、申請者または重要な使用人が、1億円以上の不動産について、投資判断、助言、売買、貸借、管理等の業務経験を有し、かつ、登録申請日前10年以内に2年以上その業務に従事していることが審査基準となります。
この実務経験は、単に「不動産会社に勤務していた」「宅建業務を行っていた」というだけで判断されるものではありません。
どの会社で、どの期間、どの不動産について、どの程度の規模の取引または管理に関与し、具体的に何を担当していたのかを履歴書その他の申請資料によって説明する必要があります。
そのため、登録申請では、資格確認以上に「実務経験をどのように申請書上で立証するか」が重要になることがあります。
法人で一般不動産投資顧問業の登録を受ける場合、直近の決算において債務超過となっていないことが審査されます。
したがって、登録申請前には貸借対照表を確認し、資産総額と負債総額の状況を把握しておく必要があります。
一般不動産投資顧問業について、総合不動産投資顧問業のような「資本金5,000万円以上」という最低資本金要件はありません。
また、一般不動産投資顧問業の登録に際して、一律に営業保証金500万円を供託する制度でもありません。
一般登録と総合登録、宅建業その他の制度を混同しないことが重要です。
申請者、法人の役員その他の関係者については、不動産投資顧問業登録規程に定める欠格要件に該当しないことが必要です。
申請時には誓約書のほか、役員や重要な使用人の履歴書、住民票、身分証明書等を提出し、登録要件への適合性を確認します。
役員数が多い法人や、複数会社の役員を兼務している場合には、人的構成や兼職状況について事前確認を行うことが重要です。
不動産特定共同事業法上の特例事業者に不動産を譲渡・賃貸する者などを相手方として不動産投資顧問契約を締結する場合には、通常の一般不動産投資顧問業とは別の確認が必要となる場合があります。
この場合には、通常の知識・経験要件に加えて、国土交通大臣が適切と認めた講習の受講などが必要となる場合があります。
SPC、特例事業者、匿名組合、GK-TKスキームなどが関係する案件では、不動産投資顧問業登録だけを単独で検討するのではなく、不動産特定共同事業法および金融商品取引法を含めてスキーム全体を確認する必要があります。
当事務所が一般的な不動産許認可ではなく、金融規制の観点から特に重視しているのが、金融商品取引法との適用関係です。
一般不動産投資顧問業が主として対象とするのは、現物不動産についての投資助言です。
これに対し、不動産信託受益権は金融商品取引法上の有価証券として取り扱われるため、信託受益権について投資判断の助言を行う場合には、投資助言・代理業の登録が問題となります。
また、不動産信託受益権の売買やその媒介を業として行う場合には、第二種金融商品取引業の登録が問題となります。
さらに、匿名組合出資、ファンド持分その他の集団投資スキームを利用して投資家から資金を募集する場合には、第二種金融商品取引業、投資運用業、適格機関投資家等特例業務その他の金融規制について検討が必要となることがあります。
「不動産を扱う会社だから不動産関係の登録だけでよい」と判断することは危険です。
現物不動産、信託受益権、匿名組合持分、SPC、投資一任など、事業スキームによって適用法令は大きく変わります。
一般不動産投資顧問業の登録を受けても、他人の不動産の売買・交換を業として媒介・代理することができるようになるわけではありません。
不動産の売買または交換の媒介・代理等を業として行う場合には、別途、宅地建物取引業法上の免許が必要となる可能性があります。
逆に、宅地建物取引業免許を有していても、それだけで一般不動産投資顧問業登録を受けたことにはなりません。
不動産投資助言と宅建業務を組み合わせる事業では、それぞれの契約、報酬および業務範囲を整理しておくことが重要です。
複数の投資家から出資を受け、その資金によって不動産を取得・運用し、賃料収入や売却益等を投資家へ分配する事業は、単なる不動産投資助言とは異なります。
スキームによっては、不動産特定共同事業法上の許可または登録が必要となります。
近年増加している不動産クラウドファンディングでは、不動産特定共同事業法に加え、電子取引業務に関する体制整備も重要となります。
不動産投資顧問業登録を取得しただけで、投資家から資金を集めて不動産ファンドを運営できるわけではありません。
一般不動産投資顧問業登録申請では、「どのような不動産について、どのような方法で助言し、どのような報酬を受けるのか」を具体的に記載する必要があります。
取り扱う不動産の種類、対象地域、投資助言の内容、助言方法、報酬体系、報酬の受領時期など、予定するビジネスモデルと整合する形で業務内容を整理します。
匿名組合、信託、特定目的会社その他のスキームを利用する場合には、その方法についても検討が必要です。
この「業務の方法」は、登録後の実際の業務運営にも関係する重要な項目です。
将来予定している事業まで考慮しながら作成することが重要です。
法人による一般不動産投資顧問業登録では、登録申請書を中心として、会社および役員・重要な使用人に関する多数の資料を準備します。
登録申請書には、商号、代表者、資本金、役員、重要な使用人、営業所、業務の方法、既に保有している許認可、他の事業の内容、主要株主、役員の兼職状況などを記載します。
あわせて、誓約書、役員および重要な使用人の履歴書、定款、登記事項証明書、資格に関する資料、直近の決算書、住民票、身分証明書その他の資料を準備します。
特に履歴書については、登録要件となる不動産実務経験を確認できるよう、担当業務を具体的に記載する必要があります。
最初に行うべきことは、申請書を作り始めることではなく、登録要件と事業スキームの確認です。
当事務所では、まず予定しているサービス、対象顧客、対象不動産、契約内容、報酬体系、役員構成、重要な使用人候補者の資格・職歴を確認します。
次に、一般不動産投資顧問業として登録可能な事業であるか、他に宅建業、金融商品取引業、不動産特定共同事業等の許認可が必要でないかを整理します。
人的要件、知識要件、経験要件および財務要件への適合性を確認した後、申請書、業務の方法、履歴書、誓約書その他の必要資料を作成します。
その後、国土交通省へ登録申請を行い、審査過程で照会や補正があった場合には、その内容を確認して対応します。
審査内容や照会事項は申請者ごとに異なるため、十分な準備期間を確保したうえで申請することを推奨します。
一般不動産投資顧問業は、登録を受ければ手続が終了する制度ではありません。
登録の有効期間は5年間です。
登録を継続する場合には、有効期間満了日前30日までに更新申請を行います。
商号、役員、重要な使用人、営業所、業務の方法その他の登録事項に変更が生じた場合には、原則として変更日から2週間以内に変更届出を行う必要があります。
また、毎事業年度終了後3か月以内に事業報告書を国土交通大臣へ提出する必要があります。
登録後に実際に不動産投資顧問業を行う場合には、顧客との契約実務についても登録規程を遵守しなければなりません。
投資顧問契約を締結する前には、登録番号、報酬、助言を行う者、助言の内容・方法など所定の事項を記載した書面を顧客へ交付する必要があります。
契約締結後にも、契約期間、助言内容、報酬額、支払時期、契約解除等の事項を記載した書面を交付する必要があります。
広告についても、実績、報酬、信用力その他の事項について、事実と著しく異なる表示や顧客を誤認させる表示を行うことはできません。
投資助言の内容等を記録した帳簿書類についても、所定の期間保存する必要があります。
そのため、登録申請と同時に、投資助言契約書、契約締結前交付書面、契約締結時交付書面、社内管理方法などを整備しておくことが望まれます。
一般不動産投資顧問業の登録では、書類を形式的に揃えるだけでは足りないケースがあります。
特に問題となりやすいのが、重要な使用人の資格が知識要件を満たすか、実務経験が1億円以上の不動産に関する経験として説明できるか、過去10年以内に2年以上という期間要件を満たすか、他社との兼職状況に問題がないかという点です。
さらに、会社が予定している事業が本当に「一般不動産投資顧問業」の範囲だけで完結するかという点も重要です。
不動産ファンド、信託受益権、匿名組合、SPC、クラウドファンディング等が関係する場合には、不動産法務だけではなく金融規制の知識が必要となります。
当事務所では、登録申請書の作成だけではなく、事業スキームと規制体系の確認からサポートします。
一般不動産投資顧問業登録では、不動産投資に関する制度だけを確認すれば十分とは限りません。
予定している事業によって、宅地建物取引業法、不動産特定共同事業法、金融商品取引法、信託関係法令その他の規制が関係することがあります。
当事務所では、金融規制・金融行政手続を専門分野の一つとして扱っているため、不動産投資と金融商品取引が交錯する案件についても、事業全体から必要な登録・許認可を整理します。
「一般不動産投資顧問業でよいのか」「投資助言・代理業まで必要なのか」「第二種金融商品取引業に該当しないか」「不動産特定共同事業に該当しないか」といった段階からご相談いただけます。
ご依頼いただいた場合には、登録可能性の事前確認から国土交通省への申請対応まで一貫して進めます。
予定事業のヒアリング、適用法令の整理、登録要件の確認、重要な使用人候補者の資格・職歴確認、実務経験の整理、必要資料の案内、申請書作成、業務の方法の作成、履歴書その他の添付書類作成、国土交通省への申請、行政からの照会・補正対応まで対応します。
必要に応じて、登録後の変更届、更新申請、事業報告書、投資助言契約関係書面の整備についてもご相談いただけます。
助言、特定書類の作成、調査・確認などの部分支援から、手続全体の支援まで、ご希望に応じて承ります。部分的なご依頼は、手続全体の支援報酬とは別にお見積りします。
1時間110,000円（税込）・完全予約制。具体的な法令判断や資料確認を伴う相談です。相談事項、事前に確認する資料の範囲、追加調査の取扱いを実施前にご案内します。
1通55,000円（税込）から。10頁以内の書類についての最低報酬の目安です。高度な法令調査、複雑な事業スキーム、関連資料との整合性確認、修正対応等の範囲により個別にお見積りします。別途料金を掲載している個別サービスには、その金額・条件を適用します。
内容・範囲に応じた個別見積り。登録・許可の要否の調査、既存書類の確認、特定の規程の見直し、行政庁への回答案作成など、必要な部分をご相談ください。作業内容と成果物を定めて受任します。
以下の支援は、対象業務と工程を確認してお見積りします。作成・確認する資料、行政庁への提出・説明・照会対応、修正対応の範囲、実費・追加費用、お客様との役割分担を、ご契約前に明確にします。
一般不動産投資顧問業登録申請サポートの報酬は、1,100,000円（税込）～です。
会社の役員数、重要な使用人の人数、実務経験の確認内容、事業スキームの複雑性、他の金融・不動産関連許認可との関係等によって業務量が大きく異なるため、具体的な報酬は案件内容を確認したうえでお見積りします。
ご相談は完全予約制の有料相談となります。
一般不動産投資顧問業の登録は必ず必要ですか。
一般不動産投資顧問業登録は任意登録制度です。
ただし、登録を受けることで、国土交通省が定める一定の知識、経験等の基準を満たす事業者として登録簿に掲載されます。
機関投資家や法人顧客を対象とする場合など、事業上の信用力やコンプライアンスの観点から登録が重要になることがあります。
宅地建物取引士がいれば登録できますか。
宅地建物取引士資格だけで当然に登録できるわけではありません。
知識要件だけでなく、不動産に関する一定の実務経験、勤務実態、財務要件、欠格要件等について総合的に審査されます。
資本金はいくら必要ですか。
一般不動産投資顧問業について、総合不動産投資顧問業のような資本金5,000万円以上という最低資本金基準はありません。
ただし、法人の場合には直近決算で債務超過となっていないことなどが確認されます。
営業保証金500万円の供託は必要ですか。
一般不動産投資顧問業登録について、一律に500万円の営業保証金を供託する制度ではありません。
宅建業など他制度の保証制度と混同しないよう注意が必要です。
不動産信託受益権について助言することもできますか。
現物不動産についての助言と、不動産信託受益権についての投資助言は法的な位置づけが異なります。
不動産信託受益権は金融商品取引法上の有価証券に該当するため、業務内容によって投資助言・代理業など金融商品取引業の登録が必要となる可能性があります。
不動産ファンドを組成する場合にも一般不動産投資顧問業登録で対応できますか。
一般不動産投資顧問業登録だけで不動産ファンドの組成・募集・運用を行えるとは限りません。
匿名組合、信託受益権、不動産特定共同事業、SPC等を利用する場合には、金融商品取引法や不動産特定共同事業法その他の法令について個別に検討する必要があります。
登録後の手続も依頼できますか。
対応可能です。
登録事項の変更、更新申請、事業報告書、契約関係書面の整備など、登録後の継続的な行政手続についてもご相談いただけます。
不動産投資ビジネスでは、「どの登録を取るか」より先に、「予定している事業がどの法令に該当するか」を正確に判断することが重要です。
現物不動産への助言なのか、信託受益権への助言なのか、売買を媒介するのか、顧客から投資判断を一任されるのか、投資家から資金を募集するのかによって、必要となる登録・許可は異なります。
緒方法務事務所では、一般不動産投資顧問業登録だけを単独で見るのではなく、金融商品取引法、宅地建物取引業法、不動産特定共同事業法などを横断して事業スキームを確認します。
新規事業として不動産投資助言サービスを開始する場合、不動産会社・金融関連会社が新たなサービスを追加する場合、ファンド・アセットマネジメント事業への展開を検討している場合など、事業構想の段階からご相談ください。
一般不動産投資顧問業登録の要件確認、事業スキームの法規制整理、申請書類作成、国土交通省対応まで、一貫してサポートします。
編集・発信：行政書士 緒方法務事務所
運営責任者：特定行政書士 緒方 隆朗（資格・経歴・事務所概要）
ページ更新日：2026年10月16日